泡沫蔓延至所有重點(diǎn)監(jiān)控城市

    租售比,是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值,也有一種說法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。

    國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200,表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大,后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

    而在《中國城市地價(jià)狀況2009》中,首次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo),也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。從這一概念角度分析,國內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。

    國土部中國土地規(guī)劃研究院地價(jià)所所長趙松介紹,國土部以全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為基礎(chǔ),持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢(shì)顯示,近5年來,由于供需失衡引致銷售價(jià)格相對(duì)租金水平的過快上漲,住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢(shì)。租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度,其中住宅物業(yè)自2008年以后,重點(diǎn)監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向,直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有重點(diǎn)監(jiān)控城市。

    據(jù)統(tǒng)計(jì),從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢(shì)大體相同。從投資回報(bào)率上看,在國土部選取的2009年6個(gè)樣本城市中,其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。

    此外,根據(jù)財(cái)新網(wǎng)做的一項(xiàng)租售比調(diào)查,結(jié)果顯示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比較平均,28%在300倍到400倍之間,20%在400倍到500倍之間,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的24%。

    如果單純從租售比考察,中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。