關(guān)于印發(fā)《江蘇省實(shí)施<房屋登記辦法>若干問題的指導(dǎo)意見》的通知
2009-11-25
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附件： 江蘇省實(shí)施《房屋登記辦法》若干問題的指導(dǎo)意見
一、關(guān)于房屋初始登記 1、對(duì)分割為小塊出售的非成套住宅、非住宅，只要這類分割符合規(guī)劃設(shè)計(jì)、具有獨(dú)立利用的價(jià)值、符合建設(shè)部對(duì)《關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的通知》的補(bǔ)充說(shuō)明 [（97）建房產(chǎn)字第019號(hào)] 的相關(guān)規(guī)定，可以予以登記。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)住宅小區(qū)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)按《房屋登記辦法》第三十一條的要求，將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的房屋一并申請(qǐng)登記，權(quán)利人記載為該小區(qū)全體業(yè)主，不發(fā)房屋權(quán)屬證書。 3、未經(jīng)初始登記的房屋，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理轉(zhuǎn)移登記。 4、對(duì)小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、幼兒園等配套用房的權(quán)屬，如果土地、規(guī)劃、建設(shè)等前期建造手續(xù)均未有明確的，可由開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)銷售許可時(shí)在銷售方案中說(shuō)明，明確配套設(shè)施的具體內(nèi)容和部位及權(quán)利歸屬，并要求開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)向社會(huì)公示或作為商品房預(yù)售合同中的約定。符合上述條件的，可按開發(fā)商所報(bào)的方案受理登記。 5、人防工程由于情況不一，相關(guān)的法律對(duì)人防工程權(quán)屬的規(guī)定也不夠明確，但對(duì)申請(qǐng)人能提交明確的產(chǎn)權(quán)依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以受理。 6、《房屋登記辦法》已將未依法取得施工許可而建造的房屋列為不予登記的情形，因此，一般應(yīng)將具有建筑工程施工許可證作為核準(zhǔn)登記的條件。但建設(shè)部《建筑工程施工許可證管理辦法》規(guī)定：工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的，不需領(lǐng)取建筑工程施工許可證，因此，對(duì)建筑面積在300平方米以下或能證明工程投資額在30萬(wàn)元以下的，可不提供施工許可證。 未有建筑工程施工許可證但在《房屋登記辦法》實(shí)施前已經(jīng)竣工的房屋，不能補(bǔ)辦建筑工程施工許可證的，只要規(guī)劃驗(yàn)收合格，登記機(jī)構(gòu)可以受理。 7、《房屋登記辦法》第三十條中的房屋已竣工的證明是指建設(shè)行政主管部門出具的驗(yàn)收備案證明。 自建的民宅，可由承建方出具房屋已竣工證明。 對(duì)于《房屋登記辦法》實(shí)施之前已實(shí)際交付使用的房屋，無(wú)法提供建設(shè)行政主管部門出具的質(zhì)量驗(yàn)收合格證明的，可以由申請(qǐng)人提供安全鑒定報(bào)告。 二、關(guān)于房屋基本單元 房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（如幢號(hào)、室號(hào)、房號(hào)）的房屋或者特定空間。 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成套住宅以套為登記單元，非成套住宅，以房屋的間等有固定界限的部分為登記單元。 非住宅房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為登記單元。 2、規(guī)劃批準(zhǔn)的不同用途的樓層,可以分為不同的登記基本單元登記。 3、相鄰的非成套住宅、非住宅登記單元，可以合并登記。 三、關(guān)于抵押登記 1、《房屋登記辦法》第四十八條已規(guī)定了經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)因主債權(quán)消滅、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等原因消滅的，“權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記”，所以，抵押權(quán)的注銷登記可以由抵押權(quán)人一方申請(qǐng)。 2、對(duì)保證合同的反擔(dān)保，如擔(dān)保公司與債務(wù)人約定在一定期間內(nèi)為連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，債務(wù)人以房屋提供反擔(dān)保的，也可以辦理最高額抵押登記。 3、最高額抵押并不以主債權(quán)的存在為前提。因此，受理登記時(shí)不應(yīng)要求申請(qǐng)人提供主債權(quán)合同。由于各商業(yè)銀行都有一套適合自己的管理模式，因此，也不能要求申請(qǐng)人提交統(tǒng)一格式的抵押合同文本，只要具備最高額抵押登記所需的要件即可。 4、以同一地點(diǎn)不同登記單元的房屋作抵押共同擔(dān)保某一債權(quán)，申請(qǐng)人可以提供一份主債權(quán)合同、一份抵押合同。登記機(jī)構(gòu)建一份檔案。在將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿時(shí)，應(yīng)將登記事項(xiàng)分別記載于每個(gè)登記基本單元的登記簿上，并可在備注欄說(shuō)明由數(shù)個(gè)登記單元的房屋共同擔(dān)保。 四、關(guān)于公證和代理 1、按《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》和《江蘇省公證條例》的規(guī)定，法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)以及有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移中涉外和涉港、澳、臺(tái)的法律行為，必須辦理公證證明。 2、辦理房產(chǎn)公證事項(xiàng)，除證明遺囑、贈(zèng)與書或委托書等單方法律行為，可以在遺囑人、贈(zèng)與人或委托人住所地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理外，其他應(yīng)在房產(chǎn)所在地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。 3、在國(guó)外的中國(guó)公民、華僑、外籍華人可向我國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館辦理公證。當(dāng)事人向當(dāng)?shù)毓C人申辦的公證，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 4、外國(guó)人提供的當(dāng)?shù)毓C人出具的公證文書，應(yīng)經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 5、與我國(guó)無(wú)外交關(guān)系的國(guó)家辦理公證文書，原則上需經(jīng)該國(guó)外交部及與該國(guó)和我國(guó)均有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 6、在香港申辦用于內(nèi)地使用的公證文書應(yīng)由我國(guó)司法部委托的“中國(guó)委托公證人”辦理，該公證書須經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)。 7、澳門“服務(wù)提供者”提供的有關(guān)資料，經(jīng)過(guò)澳門政府公證部門或內(nèi)地認(rèn)可的公證人核證，并經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)(澳門)公司加蓋核驗(yàn)章后，才可在內(nèi)地使用。 8、持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證書，應(yīng)由江蘇省公證員協(xié)會(huì)核對(duì)并出具當(dāng)事人持有的公證書正本與海基會(huì)寄送的公證書副本核對(duì)證明后方可采用。 9、一方持另一方的委托書來(lái)辦理權(quán)屬登記申請(qǐng)、或是買賣雙方共同委托同一代理人到登記機(jī)構(gòu)辦理登記，不同于“自己代理”或“雙方代理”，受委托人并不代理訂立合同，代理人只是依照委托人已經(jīng)建立的債權(quán)關(guān)系，向登記機(jī)構(gòu)提出物權(quán)登記的申請(qǐng)。因此，登記機(jī)構(gòu)可以受理。 10、委托他人申請(qǐng)登記時(shí)，委托書并非一定需要公證，如不涉及到房屋處分權(quán)的境內(nèi)委托書可不經(jīng)公證。 登記機(jī)構(gòu)可對(duì)委托事項(xiàng)是否為委托人真實(shí)意思的表示進(jìn)行詢問。 五、關(guān)于共有 共有房屋在登記時(shí)應(yīng)當(dāng)要求產(chǎn)權(quán)人注明共有形式、按份共有的應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)份額。共有關(guān)系發(fā)生變化或共有份額發(fā)生變化申請(qǐng)登記的，應(yīng)按規(guī)定予以登記。 六、關(guān)于涉及婚姻關(guān)系的登記 1、對(duì)協(xié)議離婚的，在當(dāng)事人未按離婚協(xié)議所約定的房屋歸屬進(jìn)行登記前，雙方變更離婚協(xié)議內(nèi)容的，可以按新的協(xié)議申請(qǐng)登記。 2、臺(tái)灣居民所持身份證上有夫妻關(guān)系的，可以不提供婚姻證明。 七、關(guān)于行政機(jī)關(guān)依法對(duì)房屋進(jìn)行的查封及處置 行政機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定可以對(duì)房屋進(jìn)行查封，但是在要求登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，除當(dāng)事人自愿履行外，應(yīng)提供人民法院生效的法律文書。 八、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)對(duì)虛假申報(bào)的處理 《房屋登記辦法》第八十一條對(duì)撤銷登記的規(guī)定中，把司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件能證明當(dāng)事人是以虛假申報(bào)等非法手段獲取房屋登記作為撤銷登記的前置條件，而且，在處理時(shí)還要考慮到房屋權(quán)利是否已為他人善意取得。 登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)虛假申報(bào)，目前可以采用以下方法來(lái)處理： 如房屋權(quán)利未被他人取得，可按《房屋登記辦法》關(guān)于更正登記的規(guī)定，書面通知當(dāng)事人前來(lái)更正登記，當(dāng)事人不來(lái)更正的，按《房屋登記辦法》的規(guī)定限制當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)利處分的登記申請(qǐng)，避免他人善意取得。 九、關(guān)于預(yù)告登記 1、為方便廣大買房人，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押的預(yù)告登記，可以在收件時(shí)一并受理。 2、《房屋登記辦法》未直接規(guī)定對(duì)預(yù)告登記的撤銷或注銷，但《房屋登記辦法》第六十八條第二款有“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅……房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記”這一規(guī)定。所以，預(yù)告登記可以注銷。 十、關(guān)于集體土地上房屋登記的有關(guān)問題 1、《房屋登記辦法》第八十七條在規(guī)定農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的限制條件時(shí),已明確了“法律、法規(guī)另有規(guī)定”除外。因此，受讓人雖不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但對(duì)房屋繼承，以及依據(jù)人民法院生效的法律文書申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理。 2、農(nóng)村宅基地現(xiàn)變?yōu)閲?guó)有劃撥土地，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，應(yīng)作為變更登記。 3、申請(qǐng)人提交了配偶一方的土地使用證和規(guī)劃許可證，其中一人戶籍不在當(dāng)?shù)氐模?dāng)事人要求登記為夫妻雙方共有房產(chǎn)的，可以受理。 4、在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前，在我省部分小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，縣級(jí)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村鎮(zhèn)建設(shè)部門都承擔(dān)過(guò)規(guī)劃審批的部分職能，對(duì)這類集體土地房屋的建設(shè)審批手續(xù)，應(yīng)視為符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明。 5、“村民小組”的登記主體資格問題 在最高人民法院(２００６)民立他字第２３號(hào)文（答復(fù)河北省高級(jí)人民法院《關(guān)于村民小組訴訟權(quán)利如何行使的幾個(gè)問題的請(qǐng)示報(bào)告》）中，最高人民法院已認(rèn)定村民小組可以作為民事訴訟當(dāng)事人，亦即將村民小組列為《民事訴訟法》４９條規(guī)定的“其他組織”。因此，村民小組可以作為房屋登記的申請(qǐng)人。 《村民委員會(huì)組織法》規(guī)定：“村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織”（第二條），《村民委員會(huì)組織法》第四條第二款還規(guī)定了“村民委員會(huì)協(xié)助鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府開展工作。因此，村民委員會(huì)具有一定的行政職能。在村民小組作為房屋登記申請(qǐng)人時(shí)，可由村民委員會(huì)出具其為合法組織的證明。 十一、有關(guān)權(quán)證記載 1、權(quán)證上的其他欄填寫房屋以外的特定空間、構(gòu)筑物名稱等，如：“車位”、“橋梁”等。 2、附記：填寫共有人及所占份額、構(gòu)筑物有關(guān)狀況的描述等需要記載的其他事項(xiàng)。 十二、其它問題 1、關(guān)于遺失房屋所有權(quán)證補(bǔ)發(fā)。 登記辦法中并未規(guī)定登記機(jī)構(gòu)在補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書時(shí)要進(jìn)行公告，至于當(dāng)事人刊登遺失聲明的時(shí)限，各地可根據(jù)實(shí)際予以設(shè)定。 2、關(guān)于車位的登記 小區(qū)內(nèi)車位分兩種情況： 一是地面用于公用通道（道路）的汽車停車位為全體業(yè)主所有,不應(yīng)出售，也不能辦理房屋登記； 二是地下車位和按原規(guī)劃建造的地面車位，符合房屋登記條件的可以申請(qǐng)登記。 3、關(guān)于構(gòu)筑物的登記 構(gòu)筑物登記是一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)，建設(shè)部已將構(gòu)筑物的登記作為課題進(jìn)行研究。在目前，對(duì)構(gòu)筑物的登記參照房屋登記進(jìn)行。 構(gòu)筑物登記時(shí)，登記簿記載的要素與房屋不同，除了確定構(gòu)筑物的界址外，應(yīng)著重于對(duì)構(gòu)筑物狀態(tài)的描述，如文字或圖片等，并應(yīng)注意其有獨(dú)立的利用價(jià)值。 |