物業(yè)管理宣傳手冊
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10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般承擔(dān)的服務(wù)內(nèi)容是什么？ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。一般承擔(dān)的服務(wù)內(nèi)容是： （一）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； （二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； （三）物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通； （四）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理； （五）車輛停放管理； （六）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理； （七）裝飾裝修管理服務(wù)； （八）物業(yè)檔案資料管理。 11、物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用如何確定？有哪些形式？費(fèi)用由誰繳納？不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任？ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 12、住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備有哪些？哪些業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納專項(xiàng)維修資金？其繳交標(biāo)準(zhǔn)如何？歸誰所有？ 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、燃?xì)饩�路、消防設(shè)施、安全設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 凡本市范圍內(nèi)新建商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房）、非單一產(chǎn)權(quán)的非公有住房和已售公房均應(yīng)繳交。其標(biāo)準(zhǔn)如下： （1）新建商品房在銷售時購房人按商品房建筑面積30元/平方米繳存； （2）新建單位集資房屋的集資建房人按集資房屋建筑面積30元/平方米繳存； （3）新建拆遷安置房屋的被拆遷人按安置房屋建筑面積30元/平方米繳存； （4）新建經(jīng)營性房屋在銷售時購房人按銷售面積45元/平方米繳存； （5）市政府第5號令出臺前竣工入住的商品房、集資房、拆遷安置房，其維修資金由房屋產(chǎn)權(quán)人和開發(fā)建設(shè)單位各按住宅小區(qū)房屋建筑面積6元/平方米繳存（其中已參加房改的單位公房，由市房改辦按售房資金的10%繳存）。 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。 13、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑共用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)責(zé)任由誰來承擔(dān)？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)責(zé)任，保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，保修期外由業(yè)主共同承擔(dān)。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。相關(guān)單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。 14、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？對物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員有何要求？ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 15、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時如何處置？ 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。 16、小區(qū)室內(nèi)裝修有哪些規(guī)定，住戶可否擅自改變室內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)？ 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為： （1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （2）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； （3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 住戶不能擅自改變室內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)。 17、物業(yè)管理涉及到的法律、法規(guī)有哪些？ 2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》； 根據(jù)2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號，2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； 江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議于２０００年１２月２４日通過根據(jù)２００３年１０月２５日江蘇省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改<江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》。 18、新物業(yè)管理?xiàng)l例有哪些修改？ 第一，物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”。 修改條文：根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，。 釋義：物業(yè)公司在管理權(quán)方面并沒有那么大的權(quán)利，執(zhí)法權(quán)仍在公安、城管等職能部門.通過現(xiàn)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改后，就可以讓物業(yè)公司更專注于服務(wù)，定位也就更加明確了。委托合同改為服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)就是按合同履責(zé)。業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體。
修改條文：增加“也可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。 釋義：原來的業(yè)主大會產(chǎn)生是在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，這一次加入了基層人民政府。由行業(yè)管理，變成了行業(yè)和基層政府共同管理。行業(yè)主要從行政立法、規(guī)章條例等這些進(jìn)行管理，基層人民政府主要從和諧建設(shè)方面考慮�；鶎诱畢⑴c了物業(yè)管理，把物業(yè)管理融入到了政府基層管理中去，這是建設(shè)和諧社會的需要，這也是政府將來發(fā)展的方向。業(yè)主可以找街道辦事處，業(yè)主也可以找同一級的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 第三 ，業(yè)主決定投票權(quán)的變化。 修改條文：將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”。業(yè)主大會對“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)事項(xiàng)作決定時，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。 釋義：原來是2/3的業(yè)主可以決定小區(qū)更大的事務(wù)，現(xiàn)在必須加上專用面積過半和人數(shù)過半。這里面得具備兩個條件：第一，專有權(quán)的面積超過了一半。第二，專有權(quán)面積的人數(shù)也超過一半了。具備這兩個條件，才形成一個業(yè)主大會。規(guī)定得更加嚴(yán)格。 第四 、業(yè)主通過起訴可撤銷業(yè)委會決定。 修改條文：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 釋義：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會或者業(yè)主大會，業(yè)主就沒有權(quán)利改變。當(dāng)業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。業(yè)主可以以個人名義對業(yè)委會的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護(hù)個人權(quán)益。 第五，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。 修改條文：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。 釋義：改成“管理規(guī)約”以后范圍更廣一些，把原來的規(guī)定變成了開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司共同參與、管理小區(qū)的規(guī)定，這個范圍比原來的規(guī)定更廣一些。
編制說明 根據(jù)
泰興市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室編印 |