這是一個關(guān)于房產(chǎn)投資理財?shù)牧眍愒掝}。

    現(xiàn)在樓市已經(jīng)沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價繼續(xù)下跌導(dǎo)致財富縮水；當(dāng)然也有一些人必須要賣房子,那是因為愛情的褪色。

    這是一條讓很多年輕人頭大的潛規(guī)則:當(dāng)下很多人大學(xué)畢業(yè)以后來到一個新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結(jié)婚。

    于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時候,美好的愿望,總是經(jīng)不起時間的推敲,在相處的過程中發(fā)現(xiàn),在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時面臨的一個比分手更頭疼的問題是分房。

    沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經(jīng)一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產(chǎn)理財不同的是,這個問題夾雜了復(fù)雜的感情和人性。我們在這個專題里,選擇了兩個典型的案例,希望能從理財?shù)慕嵌瘸霭l(fā),幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。

    案例1房產(chǎn)增值部分怎么分配才合理?

    在遇到愛情的時候許多年輕人通常都以為感情已經(jīng)成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經(jīng)濟效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚鑣,而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟的糾紛和財產(chǎn)的分割由于參雜了復(fù)雜的情感因素往往成了糊涂賬。

    李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領(lǐng),最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時房子的處理問題。

    在認識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價總價60萬元,貸款了40萬元。認識林偉以后,因為兩個人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經(jīng)累計還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。

    但讓人遺憾的是,兩個人因為性格的原因,最終沒有走在一起,現(xiàn)在兩個人面臨分手的同時也面臨著房子的分割問題。經(jīng)過幾年,當(dāng)年60萬元的房子現(xiàn)在已經(jīng)升值到了100萬元,如何分割,是一個很頭疼的問題。

    目前林偉提出一個協(xié)議:因為林偉需要房子,愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產(chǎn)增值部分40萬元中的三分之二(66%)。

    針對案例中出現(xiàn)的相關(guān)問題,記者咨詢了民生銀行的理財經(jīng)理周潔貞,請她從理財?shù)慕嵌冉o我們做解讀。

    問題A:林偉提出的分配方案是否合理?

    理財專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準(zhǔn)夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。

    當(dāng)然,在戀愛時可以糊涂一點,在分手后就通常需要理智一些對待。從經(jīng)濟學(xué)的角度分析和看待李媛這一房產(chǎn)的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實際上,對于李媛而言卻并不公平。

    首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時間價值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應(yīng)折算到同一時點進行比較。根據(jù)中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報率假設(shè)為10%的話,折算回三年前買房的時候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設(shè)貸款利率約7%來計算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時間價值考慮,按林偉的協(xié)議,對李媛而言顯然是不合算的,房產(chǎn)增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。

    其次,從產(chǎn)權(quán)方面考慮,如果房產(chǎn)證上沒有林偉的名字。因為此房是李媛所購,產(chǎn)權(quán)系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關(guān)系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當(dāng)然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報率。

    問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復(fù)雜一些:男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協(xié)商以后銀行的貸款由一個人單獨來承擔(dān),銀行方面會同意嗎?

    理財專家:如果是男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔(dān)的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時是聯(lián)名的,房屋財產(chǎn)的分割就更為復(fù)雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權(quán)屬關(guān)系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個人單獨來承擔(dān),可以將房子轉(zhuǎn)讓給一方,這樣銀行會按轉(zhuǎn)讓協(xié)議,重新辦理按揭的。但這屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,費用要按交易價格交費。

    因此,對于婚前購置財產(chǎn),我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯(lián)名購房,如果實在要聯(lián)名購房,那最好也先進行財產(chǎn)公證,出資多少,在公證時寫清楚,在分手時,就不會因財產(chǎn)分割造成更大的難題。但現(xiàn)實中很少人會做這樣的選擇,因為在買房時,雙方都會覺得感情穩(wěn)定,通常也不會做這樣壞的打算,二是認為公證會有損出資少的一方的感情,辦理的手續(xù)也太麻煩。