對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費者來說，限價房是一份新的期待。（資料圖片）

 　對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費者來說，限價房是一份新的期待。但作為一種有很強政策性的產(chǎn)品，限價房也會比其他住宅面臨更多需要明確的不定。業(yè)內(nèi)人士指出，限價房是一種階段性的產(chǎn)品，在房價較高的市場背景下出現(xiàn)，由于其特殊性，限價房無論是在政策層面還是在產(chǎn)品層面，至少有四方面需要破解的疑問。

    誰能買到限價房？

    在絕大多數(shù)消費者眼里，這是個最關(guān)心的問題；而對于政策的制定者來說，則更直接關(guān)系到政策的成敗。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認為，同廉租房、經(jīng)濟適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題，但在這一點上，顯然，以目前的機制，很難達到真正的理想狀態(tài)。

    對于限價房的購買人群，現(xiàn)有的政策指標(biāo)基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限，但問題在于，“在目前的情況下，很難有一個系統(tǒng)去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況�！睆垊φJ為，單是這一點，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價房的分配。

    同樣爭論頗多的是“北京戶口”這道門檻。“北京戶口的限制只能說是一種權(quán)宜之計，如果外地人也可以買限價房，那么就會有更多人進入北京，給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口，其實是控制人口規(guī)模的需要�！钡�同時張劍也指出，對于長期工作和生活在北京的外地人來說，這樣的限制確實有失公平，因此，單純的限制或者放開都不是最理想的方案，需要有一個更具體、更細致、更有針對性的政策出臺，才能解決由戶口所引發(fā)的限價房分配矛盾。

　　房子升值誰受益？

    讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，而不是有錢人投資發(fā)財?shù)墓ぞ撸�自然是限價房政策出臺的初衷之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場里，因土地升值而帶來的房產(chǎn)價值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠低于市場上普通商品房價格的限價房，房屋在尚未建成時就已被注定擁有著比其實際售價高出很多的價值。

    這就帶來一個問題，對于限價房的購買者來說，當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件，準(zhǔn)備更換住宅時，他們是否可以像目前經(jīng)濟適用房滿5年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市，把手里的限價房按當(dāng)時市場價格出售或者出租呢？

    顯然，這種可能是不合理的。偉業(yè)控股公司副總張劍指出，限價房的價格低，是建立在政府限地價、開發(fā)商限房價這兩大基礎(chǔ)之上的。那么，作為一種“不完全的”商品房，當(dāng)購買者已經(jīng)不需要限價房來解決居住問題時，限價房也不應(yīng)該被視作一件普通的商品被居住者按市場情況出售。

    “這其實是一個產(chǎn)權(quán)問題。”張劍指出，如果限價房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里，那么他自然有權(quán)對限價房進行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；而如果購房者手里是“不完全產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)與政府共有，那么政府也處置這套房產(chǎn)時也擁有發(fā)言權(quán)，就可能讓限價房始終發(fā)揮其本來的作用和意義。