泰興市城市房屋拆遷管理辦法

第一章　總則

    第一條　為加強城市房屋拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，切實維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)項目的順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，參照《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
    第二條　在本市城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
    第三條　市建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷管理部門（以下簡稱房屋拆遷行政主管部門），對本市行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。
    市發(fā)改、規(guī)劃、財政、物價、工商、公安、文化等有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。
    市國土資源局依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。
    第四條　拆遷人應(yīng)依照法律、法規(guī)以及本辦法規(guī)定對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補償安置協(xié)議約定或裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
    本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。
    本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第二章　拆遷管理及程序

    第五條　城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
    （一）進(jìn)行拆遷項目評估；
    （二）申領(lǐng)房屋拆遷許可證；
    （三）房屋拆遷行政主管部門發(fā)布拆遷公告；
    （四）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協(xié)議；
    （五）拆遷人按照拆遷補償安置協(xié)議進(jìn)行補償安置；
    （六）實施房屋拆除。
    實施房屋拆遷施工的時間，應(yīng)當(dāng)自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應(yīng)當(dāng)書面告知實施房屋拆遷的時間，實施拆遷施工的時間應(yīng)當(dāng)在送達(dá)拆遷通知之日起，不少于45日。
    第六條　拆遷人在申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：
    （一）房屋拆遷申請書；
    （二）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
    （三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
    （四）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
    （五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的足額拆遷補償安置資金證明；
    （六）拆遷計劃和拆遷方案：
    1、確切的拆遷范圍紅線圖；
    2、拆遷范圍內(nèi)房屋的用途、面積、權(quán)屬等現(xiàn)狀；
    3、拆遷的實施步驟和安全防護(hù)、環(huán)保措施；
    4、拆遷資金、安置房、周轉(zhuǎn)房或者其他臨時過渡措施的落實情況；
    5、拆遷的方式、時限等。
    房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)附有詳細(xì)的拆遷范圍圖。
    第七條　拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷行政主管部門不予發(fā)放房屋拆遷許可證。
    第八條　房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查；經(jīng)審查符合條件的，自收到申請之日起30日內(nèi)頒發(fā)房屋拆遷許可證，并附詳細(xì)的拆遷范圍紅線圖。
    第九條　房屋拆遷行政主管部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
    房屋拆遷行政主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
    第十條　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
    房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
    第十一條　拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷行政主管部門備案。
    被委托的拆遷實施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
    第十二條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行下列活動：
    （一）新建、擴建、改建房屋；
    （二）改變房屋和土地用途；
    （三）租賃房屋。
    房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知發(fā)改、公安、國土、工商、規(guī)劃等部門暫停辦理拆遷范圍以內(nèi)的相關(guān)手續(xù)，書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過１年。拆遷人需要延長暫停期限的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿之日前15日向房屋拆遷行政主管部門提出申請，經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準(zhǔn)可以延長；延長的期限不得超過1年，拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)將延長的期限通知相關(guān)部門。
    第十三條　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)訂立書面拆遷補償安置協(xié)議，協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：
    （一）補償方式和補償金額；
    （二）安置用房面積和安置地點；
    （三）搬遷期限；
    （四）搬遷過渡方式和過渡期限；
    （五）違約責(zé)任；
    （六）解決爭議的方式。
    拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
    第十四條　拆遷人與被拆遷人訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議時，被拆遷人、房屋承租人應(yīng)向拆遷人提供房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、房屋租賃協(xié)議以及其他權(quán)屬證明和身份證明。
    第十五條　房屋拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)搬遷完畢，并將被拆遷房屋交付給拆遷人。被拆遷人選擇貨幣補償安置的，拆遷人應(yīng)在協(xié)議約定的期限內(nèi)將貨幣補償安置款一次性足額支付給被拆遷人；拆遷人未按照拆遷補償安置協(xié)議對被拆遷人進(jìn)行補償安置的，不得拆除被拆遷人的房屋。
    第十六條　房屋拆遷行政主管部門應(yīng)加強對房屋拆遷補償安置資金的監(jiān)管。拆遷人在未完成房屋拆遷許可證確定的拆遷項目前，不得以非拆遷安置為目的使用存入銀行的拆遷補償安置專項資金。
    第十七條　被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門審核同意并向公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全后，方可實施拆遷：
    （一）產(chǎn)權(quán)不明或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的；
    （二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的。
    被拆遷房屋系房產(chǎn)管理部門代管的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機構(gòu)公證，并辦理證據(jù)保全。
    第十八條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依據(jù)補償安置協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
    第十九條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。
    第二十條　尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)及時書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
    第二十一條　房屋拆除應(yīng)當(dāng)由具備保證安全條件、具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書和房屋拆卸企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔(dān)，拆遷人可通過招投標(biāo)方式選擇施工企業(yè)，并編制拆除方案，施工企業(yè)負(fù)責(zé)人對房屋拆除安全負(fù)責(zé)。

第三章　拆遷補償與安置

    第二十二條　拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償，所有人應(yīng)當(dāng)在房屋騰空移交前自行拆除。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按批準(zhǔn)的剩余年限計算重置價結(jié)合成新給予貨幣補償。
    第二十三條　拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償方式。實行貨幣補償?shù)�，貨幣補償金應(yīng)直接支付給被拆遷人。
    第二十四條　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；
    拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
拆遷產(chǎn)權(quán)人共同共有的房屋，被拆遷人之間達(dá)不成分割協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
    第二十五條　根據(jù)本辦法第五十三條規(guī)定，參照經(jīng)營用房評估的住宅房屋只能選擇住宅房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不得選擇經(jīng)營用房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
    第二十六條　貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、新舊程度等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第四章的規(guī)定。
    實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照前款的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格。貨幣補償金額與所調(diào)換房屋的價格有差價的，結(jié)清差價后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
    第二十七條　被拆遷人對合法共用的天井、院落等國有土地達(dá)成分割協(xié)議的，按協(xié)議確認(rèn)土地使用權(quán)；共用人未達(dá)成協(xié)議的，按合法房屋產(chǎn)權(quán)面積的比例分?jǐn)偂?BR>     第二十八條　在拆遷公告前，房屋所有權(quán)人已將房屋轉(zhuǎn)讓、贈予他人，但未依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶和土地使用權(quán)變更手續(xù)，如轉(zhuǎn)讓人與受讓人、贈予人與受贈人無爭議的，經(jīng)房產(chǎn)和國土部門確認(rèn)后，拆遷人與房屋受讓人、受贈人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。有爭議的，由房產(chǎn)、國土管理部門依法確權(quán)后，拆遷人與房屋所有人簽訂拆遷安置補償協(xié)議；房產(chǎn)、國土管理部門不能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過訴訟解決權(quán)屬糾紛，拆遷人按本辦法第十七條的規(guī)定拆遷。
    第二十九條　因國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，持有國有土地批準(zhǔn)文件且實際使用該國有土地的單位或個人為被拆遷人，拆遷人依法給予補償。
    第三十條　拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
    第三十一條　被拆遷人選擇貨幣補償?shù)�，由拆遷人按合法建筑面積每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性支付臨時安置補助費給被拆遷人；臨時安置補助費低于3000元的按3000元支付。
    第三十二條　被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡期限內(nèi)被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，由拆遷人按合法建筑面積每月每平方米4元支付臨時安置補助費，臨時安置補助費每月低于400元的，按每月400元的標(biāo)準(zhǔn)支付。
    被拆遷人使用拆遷人提供過渡房的，在本辦法規(guī)定的過渡期限內(nèi)拆遷人不支付臨時安置補助費。
    第三十三條　拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空交房之日起，不得超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)遵守過渡期限的協(xié)議。
    除當(dāng)事人另有約定的外，因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之日起，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定給被拆遷人或房屋承租人增付臨時安置補助費：
    （一）被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，超過協(xié)議確定的過渡期限，延長期限在12個月以內(nèi)的，增付一倍臨時安置補助費；超過12個月的，自13個月起再增付一倍的臨時安置補助費。
    （二）由拆遷人提供過渡用房的，延長期限在12個月以內(nèi)的，每月按本辦法三十二條的規(guī)定付給臨時安置補助費，延長期限超過12個月的，自13個月起增付一倍臨時安置補助費。
    第三十四條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議約定或者規(guī)定的時間內(nèi)結(jié)清補償安置費、臨時安置補助費。對被拆遷人因房屋拆遷產(chǎn)生的電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、空調(diào)、熱水器以及其他設(shè)備設(shè)施遷移費用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補償。
    第三十五條　新建住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止不滿1年的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按被拆遷房屋市場評估價格增加19%的補償金額；1年以上不滿3年的，增加17%的補償金額；3年以上不滿5年的，增加15%的補償金額。
    竣工之日按以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
    （一）竣工驗收報告中載明的日期為竣工之日；
    （二）無竣工驗收報告的，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的期限屆滿之日為竣工之日。
    第三十六條　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，被拆遷人可選擇貨幣補償。
    第三十七條　拆遷租賃房屋的，裝飾、裝潢補償按租賃雙方的協(xié)議執(zhí)行；沒有協(xié)議的，補償款支付給實際投資人或由租賃雙方協(xié)商解決。
    第三十八條　拆遷房產(chǎn)管理部門代管的房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房仍由房產(chǎn)管理部門代管；實行貨幣補償?shù)模�貨幣補償金額由代管人存入銀行專戶。
    第三十九條　拆遷房產(chǎn)管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋的承租人共同選擇貨幣補償?shù)�，被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新部分補償支付給被拆遷房屋所有人，其余部分支付給房屋承租人。
    第四十條　拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有非住宅房屋，租賃雙方解除租賃關(guān)系選擇貨幣補償?shù)�，有約定補償款分配比例協(xié)議的，按協(xié)議約定比例分別進(jìn)行補償；沒有約定的，拆遷人對租賃雙方各補償50%。
    第四十一條　拆遷落實私房改造政策已發(fā)還的房屋，房屋所有人為被拆遷人；對確因居住困難在拆遷期限仍與房屋所有人保持租賃關(guān)系的承租人，拆遷人應(yīng)當(dāng)參照公有住房承租人的補償標(biāo)準(zhǔn)給予補償。
    第四十二條　拆遷設(shè)有抵押權(quán)并依法辦理登記備案手續(xù)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)重新簽訂抵押協(xié)議，并在協(xié)議簽訂15日內(nèi)到所在地房產(chǎn)和國土管理部門辦理有關(guān)變更登記手續(xù)。
    拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者清償?shù)盅簜鶆?wù)后可給予被拆遷人貨幣補償。
    抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷行政主管部門公告規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，由拆遷人按本辦法規(guī)定提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門批準(zhǔn)，經(jīng)公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全后實施房屋拆遷。
    法律、法規(guī)對房屋抵押的有關(guān)規(guī)定與上述款項規(guī)定不一致的，按法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
    第四十三條　拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等設(shè)施以及用于公益事業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營性房屋及其附屬設(shè)施的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
    拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園應(yīng)當(dāng)征得教育行政主管部門認(rèn)可，并按照規(guī)劃要求建設(shè)新校舍、幼兒園。房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同教育行政主管部門對在校學(xué)生入學(xué)做出妥善安排。
    第四十四條　因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，由拆遷人給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。對從事商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險業(yè)的營業(yè)性房屋，拆遷人按實際營業(yè)房屋評估價格的10%給予停業(yè)補償，對從事工業(yè)、倉儲業(yè)、辦公等非住宅非營業(yè)性房屋，拆遷人按實際使用房屋評估價格的5%給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。拆遷時已停產(chǎn)、停業(yè)的房屋不給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。
    停產(chǎn)、停業(yè)補償由拆遷人支付給被拆遷人。
    第四十五條　凡被拆遷人具有被拆遷房屋所在地常住戶口，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅有被拆遷房屋一處住房且在該房屋中實際居住的，被拆遷人獲得的貨幣補償金額低于拆遷補償最低標(biāo)準(zhǔn)的（指房屋的市場評估價，不含裝飾裝潢等費用），拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷補償最低標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人予以補償。泰興城區(qū)最低補償標(biāo)準(zhǔn)為6萬元。
    被拆遷人獲得最低標(biāo)準(zhǔn)補償后仍無力解決住房的，由市人民政府對被拆遷人提供成套城鎮(zhèn)廉租住房或租售經(jīng)濟適用住房等形式予以安置。
    第四十六條　在房屋拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人按拆遷補償安置協(xié)議約定的期限完成搬遷的，拆遷人應(yīng)支付給被拆遷人或房屋承租人搬遷補助費，按合法建筑面積每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)計算，低于300元的補足300元；高于1000元的按1000元計算。
    第四十七條　被拆遷人、房屋承租人搬遷時，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施。
    第四十八條　被拆遷人購買或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被拆遷房屋的評估價等值部分按照《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》（省政府令第145號）規(guī)定免征契稅。
    第四十九條　被拆遷人應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門、土地行政主管部門申請《房屋所有權(quán)證》（包括《房屋共有權(quán)證》、《他項權(quán)證》）、《國有土地使用證》注銷登記，逾期不申請注銷登記的，房產(chǎn)管理部門、土地行政主管部門可依法辦理注銷登記手續(xù)，注銷房屋所有權(quán)證書、國有土地使用證書，并將注銷結(jié)果通知被拆遷人及有關(guān)部門。

第四章　拆遷評估

     第五十條　對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當(dāng)由具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）進(jìn)行。
     拆遷人和被拆遷人在泰州市建設(shè)行政主管部門每年向社會公布的評估機構(gòu)名錄自愿報名的單位中選擇評估機構(gòu)。
    第五十一條　住宅房屋評估按市場比較法進(jìn)行評估，以拆遷同類區(qū)域商品房銷售的平均價格為評估基準(zhǔn)。
非住宅房屋評估首選市場比較法進(jìn)行評估，在無法運用市場比較法進(jìn)行評估的情況下，可運用成本法或收益法進(jìn)行評估。
    第五十二條　在拆遷評估中，評估機構(gòu)不得與房屋拆遷行政主管部門、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，損害另一方當(dāng)事人的利益。
    拆遷評估應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠信的原則，依法接受房屋拆遷行政主管部門及其他相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督和檢查。
    第五十三條　房屋拆遷評估應(yīng)當(dāng)綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：
    （一）區(qū)位：被拆遷房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等區(qū)位調(diào)節(jié)因素。房屋拆遷行政主管部門應(yīng)會同規(guī)劃、物價、國土等部門根據(jù)市場情況共同確定區(qū)位基準(zhǔn)地價，經(jīng)政府批準(zhǔn)后每年公布。
    （二）用途：以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。對取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)一年以上的住宅房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其工商登記、經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營年限、納稅等情況，參照經(jīng)營用房評估，并按經(jīng)營年限適當(dāng)進(jìn)行補償。參照經(jīng)營用房評估的住宅房屋，以實際用于經(jīng)營的自然間計算經(jīng)營面積，經(jīng)營與日常生活共用同一自然間的，以該自然間一半的面積參照經(jīng)營用房評估。
    （三）建筑面積：房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的實際測量面積。住宅房屋土地使用面積大于建筑面積的補償，按拆遷區(qū)域內(nèi)樣板房評估的區(qū)位價乘以大于房屋建筑面積部分的土地面積進(jìn)行計算。非住宅房屋的土地補償以劃撥方式取得的土地按土地基準(zhǔn)地價的60%進(jìn)行計算，以出讓方式取得的土地按土地剩余使用年限進(jìn)行補償。
    （四）裝飾裝修：裝飾裝修補償應(yīng)當(dāng)按重置價格結(jié)合成新進(jìn)行評估。
    （五）其他因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
    第五十四條　對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估，由拆遷人和被拆遷人共同選擇一家評估機構(gòu)；拆遷人和被拆遷人不能共同選定的，由房屋拆遷行政主管部門在符合條件的評估機構(gòu)中抽簽確定，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)在抽簽前3日內(nèi)在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
    第五十五條　拆遷評估機構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)簽訂書面拆遷評估委托合同，評估的費用由拆遷人承擔(dān)。
    評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的評估業(yè)務(wù)。
    被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由同一評估機構(gòu)采用相同的評估方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，評估費用由拆遷人承擔(dān)。
    第五十六條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在接到評估報告5日內(nèi)按民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定送達(dá)被拆遷人，送達(dá)評估報告時應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人對評估提出異議的時間、地點。
    第五十七條　拆遷人或者被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在評估結(jié)果送達(dá)之日起5個工作日內(nèi)要求評估機構(gòu)作出解釋、說明。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)作出書面解釋、說明。經(jīng)解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本辦法第四十八條規(guī)定的其他評估機構(gòu)重新評估。
    第五十八條　重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果的誤差在±10%之內(nèi)（含±10%）的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由委托人承擔(dān)。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果超出±10%的，由房屋拆遷行政主管部門在泰州市專家?guī)熘谐楹炦x定有關(guān)專家進(jìn)行鑒定。鑒定采用原評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構(gòu)共同承擔(dān)；鑒定采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構(gòu)共同承擔(dān)。
    第五十九條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在評估結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點公布評估結(jié)果，公布的時間不得少于10日。

第五章　拆遷裁決

    第六十條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷行政主管部門裁決。房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。
    第六十一條　拆遷當(dāng)事人申請裁決的、未達(dá)成拆遷安置協(xié)議戶數(shù)占項目拆遷總戶數(shù)30%以上的，裁決機關(guān)在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)對裁決的事項、依據(jù)、程序進(jìn)行聽證。
    第六十二條　拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
    （一）裁決申請書；
    （二）法定代表人的身份證明；
    （三）被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；
    （四）被拆遷房屋的估價報告；
    （五）對被申請人的補償安置方案；
    （六）申請人或申請人委托的實施單位與被申請人的協(xié)商記錄；
    （七）未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；
    （八）其他與裁決有關(guān)的資料。
    第六十三條　被拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
    （一）裁決申請書；
    （二）申請人的身份證明；
    （三）被拆遷房屋的權(quán)屬證明；
    （四）申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；
    （五）裁決機關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。
    第六十四條　有下列情形之一的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請：
    （一）對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；
    （二）申請人或者被申請人不是拆遷當(dāng)事人的；
    （三）拆遷當(dāng)事人達(dá)成補償安置協(xié)議后發(fā)生糾紛，或者行政裁決作出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請裁決的；
    （四）房屋已經(jīng)滅失的；
    （五）裁決機關(guān)認(rèn)為依法不予受理的其他情形。
    第六十五條　房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后，經(jīng)審核，資料齊全、符合受理條件的，應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起5個工作日內(nèi)向申請人發(fā)出裁決受理通知書；申請裁決資料不齊全、需要補充資料的，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)一次性書面告知申請人，可以當(dāng)場補正的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場補正。受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。
    第六十六條　有下列情形之一的，裁決機關(guān)中止裁決并書面告知當(dāng)事人：
    （一）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；
    （二）裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；
    （三）作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的；
    （四）因不可抗力或者其他特殊情況需要中止的情形。
    中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決。中止時間不計入裁決時限。
    第六十七條　有下列情形之一的，終結(jié)裁決并書面告知當(dāng)事人：
    （一）受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的；
    （二）發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的；
    （三）作為自然人的申請人死亡，沒有近親屬或者近親屬在15日之內(nèi)未表示參加裁決或明示不參加裁決的；
    （四）申請人撤回裁決申請的。
    第六十八條　行政裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。裁決機關(guān)作出裁決，應(yīng)當(dāng)出具裁決書。
　  裁決書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
    （一）申請人與被申請人的基本情況；
    （二）爭議的主要事實和理由；
    （三）裁決的依據(jù)、理由；
    （四）根據(jù)行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等；
    （五）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及申請復(fù)議期限、起訴期限；
    （六）裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章；
    行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。
    第六十九條  裁決書應(yīng)當(dāng)通過直接送達(dá)、留置送達(dá)、委托送達(dá)或郵寄送達(dá)等方式送達(dá)。
    第七十條    當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。
    第七十一條　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制拆遷。
    第七十二條　房屋拆遷行政主管部門申請行政強制拆遷的，應(yīng)當(dāng)組織拆遷人、被拆遷人、房屋承租人并邀請有公信力的代表對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。
    第七十三條　拆遷人未按裁決向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、過渡用房的，不得實施強制拆遷。
    第七十四條　依據(jù)強制拆遷決定實施行政強制拆遷，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷。
    第七十五條　行政強制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行。強制拆遷時，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證機構(gòu)對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。

第六章　法律責(zé)任

    第七十六條　違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷行政主管部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
    第七十七條　拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
    第七十八條　拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：
    （一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
    （二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
    （三）擅自延長拆遷期限的。
    第七十九條　接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。
    第八十條　承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護(hù)衛(wèi)措施的，由房屋拆遷行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
    第八十一條　拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上1萬元以下罰款。
    第八十二條　評估機構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價的，評估結(jié)果無效，由房屋拆遷管理部門處以5000元以上5萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
    第八十三條　拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、停止供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
    第八十四條　脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
    第八十五條　房屋拆遷行政主管部門，違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對違法行為不予查處的對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

  第七章　附則

    第八十六條　本辦法由市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
    第八十七條　本辦法自2006年12月10日起執(zhí)行。2003年6月19日頒布的《泰興市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。本辦法公布前已領(lǐng)取拆遷許可證的拆遷項目，仍按許可證核發(fā)時的規(guī)定執(zhí)行。