導(dǎo)讀：中央定調(diào)今年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，今年何時(shí)買房比較合適？存款準(zhǔn)備金率下調(diào)帶來降息預(yù)期，提前還貸劃算不？如果降息，市民理財(cái)是選擇存款還是投資？

　　再過4個(gè)月，樓市調(diào)控即將滿2年，眼下，樓市正順著調(diào)控的方向發(fā)展。記者 龍?jiān)谌?攝

　　理財(cái)支招

　　中央定調(diào)今年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，今年何時(shí)買房比較合適？存款準(zhǔn)備金率下調(diào)帶來降息預(yù)期，提前還貸劃算不？如果降息，市民理財(cái)是選擇存款還是投資？

　　在2012年開年之際，本報(bào)記者通過采訪開發(fā)商、銀行家、專家，為你提供關(guān)于樓市和理財(cái)產(chǎn)品的相關(guān)信息，希望能為你的投資計(jì)劃起到一些參考作用，助你在新的一年成功Hold住錢袋子。

　　何時(shí)買房

　　上半年時(shí)機(jī)或較成熟

　　再過4個(gè)月，樓市調(diào)控即將滿2年，眼下，樓市正順著調(diào)控的方向發(fā)展。全國大部分城市的房價(jià)穩(wěn)中有降。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份全國70個(gè)大中城市中有49個(gè)城市的房價(jià)下降。與此同時(shí)，市場觀望情緒濃厚，開發(fā)商庫存壓力增加，資金鏈進(jìn)一步繃緊。今年，該不該出手買房？這一問題正折磨著眾多潛在的購房者。

　　調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)

　　元旦假期，重慶陰雨綿綿。家住渝中區(qū)七星崗的汪成兵每天下午的功課是上網(wǎng)看樓市消息。“不僅要看市內(nèi)的消息，也看全國的消息。”汪成兵昨日告訴記者，工作6年的他，剛結(jié)婚，準(zhǔn)備要孩子，“我想換一套較大的房子，至少要兩室兩廳，套內(nèi)面積80平方米以上。”

　　“我搜集到的資料表明，越來越多的城市加入到降價(jià)大軍中。”汪成兵說，房價(jià)很可能還會降，所以他準(zhǔn)備再等等。“到底等到什么時(shí)候，我也不知道。”

　　開發(fā)商程雷（化名）面對記者，拋出的第一句話就是“我現(xiàn)在成了‘亞歷山大帝’（網(wǎng)絡(luò)用語，形容壓力比山還大）”。程雷說，自己賬面上的現(xiàn)金只夠維持到今年3月底，公司現(xiàn)在不得不以30%的回報(bào)率和一家房屋基金談入股事宜。

　　中國指數(shù)研究院西南分院研究副總監(jiān)吳曉桃認(rèn)為，預(yù)計(jì)2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動(dòng)庫存量的進(jìn)一步上升和房價(jià)下行。

　　房價(jià)不會驟然反彈

　　“隨著一些外部因素的變化，今年下半年樓市可能會逐漸趨好。”吳曉桃說，2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。

　　重慶工商大學(xué)校長楊繼瑞在接受記者采訪時(shí)表示，前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，今年房價(jià)合理回落，但要滿足剛需的首次置業(yè)。對此，各個(gè)地方對于首套房可能會出現(xiàn)政策微調(diào)，比如信貸政策有針對性的放松，這將刺激剛需入市，有助于增加樓市成交量。這一點(diǎn)，在近期住建部召開的會議上也有所體現(xiàn)，住建部同時(shí)也提出“加快中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)，支持居民合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房貸款需求”。“但是，今年中央調(diào)控的主基調(diào)不會變，信貸政策抑制樓市投機(jī)需求的力度不會放松。”楊繼瑞說，所以即便是樓市趨好，也是有限度的成交量上升，價(jià)格并不會驟然反彈。

　　剛需購房迎來時(shí)間窗口

　　該什么時(shí)候下手買房？當(dāng)記者把汪成兵的問題拋給楊繼瑞時(shí)，他回答說，抄底只對投資購房來說有意義，真正有住房需求的人，價(jià)格只是其中一個(gè)因素，還有交通、地段和生活配套等方面的考慮，相對來說，今年上半年的時(shí)機(jī)較為成熟。

　　影響購房時(shí)機(jī)的，還有一些外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，特別是影響貨幣政策的外部因素。重慶經(jīng)濟(jì)研究院院長易小光說，2011年，歐洲和美國的主權(quán)債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，消費(fèi)需求減速，對于國內(nèi)的出口影響較大，一旦這些衰退的壓力更多的傳遞到國內(nèi)，在“保增長”的壓力下，貨幣政策會出現(xiàn)一些變化。

　　一位品牌房企的營銷副總裁告訴記者，雖然現(xiàn)在CPI回落，但實(shí)際上還處于“負(fù)利率”時(shí)期，一旦貨幣松動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢不甚明朗的時(shí)期，房屋中的土地屬性將吸進(jìn)大量資金。不過，吳曉桃說，今年房產(chǎn)稅范圍有可能會進(jìn)一步擴(kuò)大，中央對投資購房的限制力度并沒有松動(dòng)跡象。

　　首席記者 柴偉

　　如何還貸

　　三種情況不適合提前還房貸

　　在股票、基金低迷，樓市面臨下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，提前還貸是否就一定劃算呢？昨日，記者走訪市內(nèi)商業(yè)銀行了解到，從目前的房貸數(shù)據(jù)來看還沒有出現(xiàn)集中提前還款的情況。中信銀行重慶分行貴賓理財(cái)中心經(jīng)理葉志超說，在降息預(yù)期下，將會有更多的投資者放棄提前還款，特別是有投資理財(cái)渠道的市民，把這筆錢拿去投資理財(cái)，獲得的收益率可能會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率�？偨Y(jié)起來，以下三類人群不適宜提前還款�！�

　　A　　還款已近中期的貸款人

　　貸款人在簽訂合同時(shí)，采用哪種還款方式，對利息的影響非常大。對于采用等額本息還款方式的借款人，且還款年數(shù)已接近中期時(shí)，已不適合提前還款。因?yàn)榻杩钊舜藭r(shí)已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分更多的是本金，這種情況提前還貸意義不大。

　　B　　享受7折利率的貸款人

　　此外，享受7折利率的貸款人也不必急于還款。央行2011年7月7日加息后，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到7.05%，而之前享受了7折利率優(yōu)惠的房貸客戶，即使是按照7.05%的標(biāo)準(zhǔn)算利率也僅為4.935%。即使央行降息0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著5年期以上基準(zhǔn)利率為6.55%。也就是說之前享受了7折房貸利率優(yōu)惠的，仍然比降息后的基準(zhǔn)利率還要?jiǎng)澦恪?/p>

　　C　　有投資渠道的市民

　　對于經(jīng)常進(jìn)行投資理財(cái)?shù)氖忻�，如果手頭有不錯(cuò)的投資渠道，在銀行資金仍然比較緊張的背景下，把這筆錢拿去投資，獲得的收益率也可能會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率。

　　記者 梁齡