對每個家庭來說，買房子都是一項重大的置業(yè)或投資行為。隨著越來越多的市民進(jìn)入樓市，近年來由此引發(fā)的糾紛也日益增多。“其實很多糾紛在簽合同時多留個心就可以避免，但因為購房者缺乏相應(yīng)的法律知識，或者個別開發(fā)商故意打“馬虎眼”，導(dǎo)致弱勢一方利益受損，最終對簿公堂。”陜西豐瑞律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師胡超說。

　　因限購無法履行合同 不算違約

　　【案例】1：2011年1月14日，家住咸陽的朱先生在我市東郊某樓盤選中一套房產(chǎn)，并和開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，之后分三次向開發(fā)商支付購房首付款共計37萬元，余款準(zhǔn)備以銀行按揭貸款的形式支付。在其辦理貸款的過程中，國家房貸政策發(fā)生變化，朱先生因沒有西安戶口無法取得按揭貸款，同時又沒有能力一次性付清剩余房款。于是，他同開發(fā)商協(xié)商，要求解除購房合同，返還購房首付款，但后者始終不同意，稱辦不下貸款是朱先生的原因。若解除合同，朱先生需承擔(dān)違約責(zé)任。雙方因此產(chǎn)生糾紛，朱先生遂決定以法律的方式解決此事。

　　律師點評：《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”同時，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條也規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。”

　　根據(jù)上述法律解釋，胡超律師認(rèn)為，購房者若因國家政策的變化無法辦理個人住房貸款，可依據(jù)上述規(guī)定主張解除購房合同，要求開發(fā)商返還首付款而不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　“購房者是否能夠成功辦理個人住房貸款，由多方面因素決定。”胡超說，若購房者未能辦理個人住房貸款是開發(fā)商造成的，比如銀行一般要求開發(fā)商作為保證人，但開發(fā)商保證能力不足，此時銀行就不會審批通過購房者的個人住房貸款，這種情況下開發(fā)商就應(yīng)該向購房者返還首付款并對購房合同解除承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。還有的開發(fā)商為了促進(jìn)樓宇的銷售，在宣傳廣告或者合同中作出承諾保證代理辦理個人住房貸款，若未能辦理，開發(fā)商則應(yīng)基于此承諾承擔(dān)違約責(zé)任。反之，若最終無法辦理個人住房貸款的原因在于購房者自己，比如購房者償債能力不足、銀行信用記錄不符合要求以及提供資料不符合銀行要求等等，這時購房者若要解除購房合同，則需要向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。若無法辦理個人住房貸款購房合同雙方都無責(zé)任，卻因政策變化等原因無法繼續(xù)履行購房合同，購房者可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者的首付及利息或定金，雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　開發(fā)商虛擬認(rèn)購書 雙倍返還定金

　　【案例】2：2007年8月12日，市民姚先生到西安高新區(qū)一樓盤看房，并向開發(fā)商交付了2萬元定金。2007年9月13日，他又向該開發(fā)商交納164301元的購房款，但未同開發(fā)商就剩余房款的交付及書面合同訂立的相關(guān)事項達(dá)成合意。之后，開發(fā)商向姚先生出具一份《購房認(rèn)購書》，稱其違反認(rèn)購書中關(guān)于交款及簽訂書面合同的約定。2008年3月18日，開發(fā)商向法院起訴，要求依據(jù)認(rèn)購書沒收姚先生交納的2萬元定金。但姚先生稱并未與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，并且向法院申請了筆跡鑒定。后經(jīng)司法鑒定機關(guān)鑒定，結(jié)論為：認(rèn)購書上的簽名并非姚先生的簽名�，F(xiàn)姚先生起訴要求解除雙方的購房合同，返還已付房款，雙倍返還定金，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院以開發(fā)商違反誠實信用原則為由，支持姚先生的請求。

　　律師點評：誠實信用原則是合同法中的一般原則。本案中開發(fā)商弄虛作假，代簽合同不符合簽訂合同的基本要求，開發(fā)商和業(yè)主之間的合同關(guān)系不能成立。所以姚先生有權(quán)要求返款，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　“事實上，由于行業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，買賣雙方信息不對稱，許多開發(fā)商都是口惠而實不至，讓自己的利益最大化。我最近代理的一個案子，當(dāng)事人交了一半的房款還沒見過認(rèn)購合同，只有三張付款收據(jù)。”胡超說，購房者在交易過程中一定要認(rèn)真看清合同條款，切勿輕信口頭承諾，同時注意保留相關(guān)法律文書和證據(jù)，確保自己的合法權(quán)益不受侵犯。