市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任鞠春文就國務院新修訂的《物業(yè)管理條例》答記者問

    為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，中華人民共和國國務院令第504號，公布了《國務院關于修改(物業(yè)管理條例)的決定》。根據《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，對《物業(yè)管理條例》中的多處內容進行了修改和刪除。并已于2007年10月1日起施行。近日，本報記者專訪了市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任鞠春文。

    記者：新物業(yè)管理條例有哪些修改?

    鞠春文：第一，物業(yè)由“管理”到“服務”。

    修改條文：根據《物權法》的有關規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”。

    釋義：物業(yè)公司在管理權方面并沒有那么大的權利，執(zhí)法權仍在公安、城管等職能部門通過現(xiàn)在《物業(yè)管理條例》修改后，就可以讓物業(yè)公司更專注于服務，定位也就更加明確了。委托合同改為服務合同，物業(yè)服務就是按合同履責。業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體。

    第二，基層政府有了管理權。

    修改條文：增加“也可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會”。

    釋義：原來的業(yè)主大會產生是在行業(yè)主管部門指導下，這一次加入了基層人民政府。由行業(yè)管理，變成了行業(yè)和基層政府共同管理。行業(yè)主要從行政立法、規(guī)章條例等這些進行管理，基層人民政府主要從和諧建設方面考慮�；鶎诱�府參與了物業(yè)管理，把物業(yè)管理融入到了政府基層管理中去，這是建設和諧社會的需要，這也是政府將來發(fā)展的方向。業(yè)主可以找街道辦事處，業(yè)主也可以找同一級的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

    第三，業(yè)主決定投票權的變化。

    修改條文：將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加”。業(yè)主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建 . 重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項作決定時，“應當經專育部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總人數2/3以上的業(yè)主同意”。

    釋義：原來是2/3的業(yè)主可以決定小區(qū)更大的事務，現(xiàn)在必須加上專用面積過半和人數過半。這里面得具備兩個條件：第一，專有權的面積超過了一半。第二，專有權面積的人數也超過一半了。具備這兩個條件，才形成一個業(yè)主大會。規(guī)定得更加嚴格。

    第四、業(yè)主通過起訴可撤銷業(yè)委會決定

    修改條文：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

    釋義：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會或者業(yè)主大會，業(yè)主就沒有權利改變。當業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦?修改后的條文，賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利。業(yè)主可以以個人名義對業(yè)委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權益。

    第五，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。

    修改條文：根據《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

    釋義：改成“管理規(guī)約”以后范圍更廣一些，把原來的規(guī)定變成了開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司共同參與、管理小區(qū)的規(guī)定，這個范圍比原來的規(guī)定更廣一些。

    記者：什么是物業(yè)和物業(yè)管理?什么是前期物業(yè)管理?什么是業(yè)主?

    鞠春文：物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施相場地。

    物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務臺同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

    前期物業(yè)管理，是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房星及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

    業(yè)主是房屋產權的所有者。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體，具有維護個人和公共的共同利益的責壓，遵守公共利益和社會責任的義務。

    記者：業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務?

    鞠春文：《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

    (一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

    (二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

    (三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

    (四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

    (五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

    (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

    (七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

    (八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

    (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

    (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權力．

    同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行下列義務：

    (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

    (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

    (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

    (四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

    (五)按時交納物業(yè)服務費用；

    (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

    記者：業(yè)主大會如何成立?業(yè)主大會會議有哪些形式?業(yè)主大會議事規(guī)則的內容有哪些?

    鞠春文：同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

    記者：哪些事情由業(yè)主來共同決定?如何決定?

    鞠春文：下列事項由業(yè)主共同決定：

    (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

    (二)制定和修改管理規(guī)約；

    (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

    (四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

    (五)籌集和使用專項維修資金；

    (六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

    (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。通過業(yè)主大會決定。第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2／3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

    記者：什么是管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約?

    鞠春文：管理規(guī)約：對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

    管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

    臨時管理規(guī)約：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

    建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

    建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

    物業(yè)買愛人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

    記者：業(yè)主委員會有哪些職責?

    鞠春文：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

    (一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

    (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

    (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

    (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

    (五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

    記者：建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔哪些責任?

    鞠春文：(一)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，并應在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。

    (二)主宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。

    (三)建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。

    (四)建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務企業(yè)移交竣工總平面圖等資料。

    (五)應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。

    (六)應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

    記者：物業(yè)管理用房歸誰所有?如何使用?

    鞠春文：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

    物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和資料交還給業(yè)主委員會。

    物業(yè)管理用房用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主委員會的活動。

    記者：物業(yè)服務企業(yè)一般承擔的服務內容是什么?

    鞠春文：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。一般承擔的服務內容是：

    (一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；

    (二)物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；

    (三)物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

    (四)公共綠化的養(yǎng)護和管理；

    (五)車輛停放管理；

    (六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

    (七)裝飾裝修管理服務；

    (八)物業(yè)檔案資料管理。

    記者：物業(yè)的服務費用如何確定?有哪些形式?費用由誰交納?不繳物業(yè)服務費應承擔哪些法律責任?

    鞠春文：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

    業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定服務費用。

    業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負責交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服費用由建設單位交納。

    違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主拍逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委預員會應當督促其限期交納；逾期仍不乏納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

    記者：物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑公共設施的養(yǎng)護責任由誰來承擔？

    鞠春文：物業(yè)管理區(qū)域內按照赳規(guī)劃建設的，公共建筑和共用設施養(yǎng)責任，保修期內由建設單位承擔，保修期外由業(yè)主共同承擔。

    供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修養(yǎng)護的責任。相關單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

    記者：物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故，物業(yè)服務企業(yè)應承擔什么責任?對物業(yè)服務企業(yè)保安人員有何要求?

    鞠春文：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好求助工作。

    物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的安全事故承擔的法律責任應當根據物業(yè)服務臺同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的的法律責任。

   物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責不得侵害公民的合法權益。

    記者：在物業(yè)管理理區(qū)域內發(fā)生違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時如何處置?

    鞠春文：對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和伺用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

    有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告時，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

    記者：小區(qū)室內裝修有哪些期定，住戶可否擅自改變室內房屋結構?

    鞠春文：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

    (1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

    (2)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

    (3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

    (4)損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；

    (5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。住戶不能擅自改變室內房屋結構。