第一章  總  則

    第一條  為加強(qiáng)城市居民住宅小區(qū)的管理，提高城市整體管理水平，給居民提供整潔、文明、安全、舒適和方便的生活環(huán)境，推進(jìn)文明社區(qū)的創(chuàng)建活動，根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、  《城市公有房屋管理規(guī)定》及《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、  《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)達(dá)到一定規(guī)模且公共設(shè)備、公用設(shè)施等配套齊全的各類居民住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)及其他物業(yè)(以下統(tǒng)稱住宅小區(qū))。

    對配套設(shè)施不全的住宅小區(qū)，由市建設(shè)行政主管部門會同所在地鎮(zhèn)人民政府組織有關(guān)責(zé)任單位及其主管部門進(jìn)行整治，創(chuàng)造條件，逐步推行。

    第三條  本辦法所稱的物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公共設(shè)備、公用設(shè)施和附屬場地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修、管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。

    本辦法所稱的業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

    第四條  物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

    第五條  市建設(shè)行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，其主要職責(zé)是：

    (一)貫徹實(shí)施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

    (二)管理本市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機(jī)制；

    (三)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

    (四)依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

    物業(yè)管理行業(yè)的日常管理工作由泰興市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)。

    第六條  市城管、環(huán)保、公安、工商、稅務(wù)、物價(jià)、電信、郵政、供電、廣電、文化、市政、綠化、供水、供氣等部門和單位及所在地鎮(zhèn)人民政府按照各自的職責(zé)分工，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。

    街道辦事處、居民委員會協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

    第七條  物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)(居民服務(wù)業(yè))優(yōu)惠政策，政府各部門和社會有關(guān)方面應(yīng)支持其發(fā)展。

第二章  業(yè)主自治管理

    第八條  業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

    業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。

    第九條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

    一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

    第十條  業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)30％以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后l5日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。

    業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票；召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。

    業(yè)主大會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。

    第十一條  業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

    (一)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；

    (二)審議、修改、通過住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

    (三)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

    (四)審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項(xiàng)；

    (五)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

    (六)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告。

    第十二條  首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持《業(yè)主委員會登記表》、  《業(yè)主委員會委員名單》、  《業(yè)主委員會章程》等文件，向物業(yè)管理行政管理部門辦理登記確認(rèn)手續(xù)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。

    第十三條  業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

    業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效，應(yīng)當(dāng)在生效之日起15日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政管理部門備案。

    第十四條  業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模，在5至15名的范圍內(nèi)確定。其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。

    業(yè)主委員會可以設(shè)主任1名、副主任若干名，一般為兼職；主任、副主任在業(yè)主委員中產(chǎn)生。

    業(yè)主委員會主任、副主任、委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的人員擔(dān)任。

    業(yè)主委員會召開會議時(shí)，可以邀請住宅區(qū)所在地的居民委員會派員參加。

    第十五條  業(yè)主委員會每屆任期3年，可連選連任。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

    (一)召集和主持業(yè)主大會；

    (二)按照規(guī)定可以采取公開招標(biāo)或者其他方式選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂本住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同；

    (三)擬定本住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并提交業(yè)主大會審議通過；

    (四)審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計(jì)劃、重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃及其他物業(yè)管理重大措施；

    (五)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

    (六)執(zhí)行業(yè)主大會決定，督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定，接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；

    (七)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)進(jìn)行續(xù)籌；

    (八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

    第十六條  業(yè)主委員會會議，由主任或者主任委托副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

    第十七條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

    業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，否則無效。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

    第十八條  物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人資格，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件向物業(yè)管理行政管理部門備案，申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動。

    第二十條  物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

    (一)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)內(nèi)的實(shí)際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法和工作制度；

    (二)依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

    (三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟；

    (四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)；

    (五)按企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

    (六)敦請業(yè)主委員會幫助管理。

    第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：

    (一)全面履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動，維護(hù)業(yè)主利益；

    (二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督；

    (三)向業(yè)主委員會報(bào)告工作，定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)；

    (四)積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神生活；

    (五)制定住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

    (六)法律、法規(guī)及物業(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章  物業(yè)管理委托

    第二十二條  新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 

    第二十三條  房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋竣工前選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入建設(shè)的住宅區(qū)物業(yè)管理。

    第二十四條  開發(fā)建設(shè)單位在辦理售房手續(xù)時(shí)，選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

    第二十五條  物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

    第二十六條  接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同。

    物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

    (一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

    (二)管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；

    (三)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法；

    (四)維修基金及服務(wù)費(fèi)的管理和使用；

    (五)雙方的權(quán)利和義務(wù)；

    (六)合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

    (七)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

    (八)雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同送市物業(yè)管理辦公室備案。

    第二十七條  物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或有其他違約行為的，建設(shè)單位、業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前30日通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在接到終止通知之日起30日內(nèi)向建設(shè)單位、業(yè)主委員會移交所托管物業(yè)的全部資料及賬務(wù)。

第五章  住宅區(qū)的物業(yè)前期管理

    第二十八條  本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋建成后，業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

    第二十九條  開發(fā)建設(shè)單位或公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在售房前制定住宅使用規(guī)定，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同，并報(bào)市物業(yè)管理行政管理部門備案。

    開發(fā)建設(shè)單位與購房人簽訂房屋銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用規(guī)定、前期物業(yè)管理委托合同和住宅使用說明書作為房屋銷售合同的附件。

    第三十條  開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中，應(yīng)備齊物業(yè)管理所必需的管理服務(wù)用房和安全防范等配套設(shè)施。

    第三十一條  開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

    第三十二條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。

    第三十三條  開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)基金。

    第三十四條  自前期物業(yè)管理委托合同簽訂之日至新建房屋交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由房屋銷售單位承擔(dān)；自新建房屋交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由售房單位和購房人按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)。

    第三十五條  前期住宅使用規(guī)定至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)自行終止。 

    前期物業(yè)管理委托合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同生效時(shí)終止。

第六章  住宅區(qū)的驗(yàn)收移交

    第三十六條  住宅區(qū)建成后，必須按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收，并就物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見。

    第三十七條  住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在市物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，及時(shí)向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)移交住宅區(qū)物業(yè)和物業(yè)管理所必須的工程建設(shè)技術(shù)資料等。

    第三十八條  移交內(nèi)容：

    (一)建筑物(構(gòu)筑物)及有關(guān)設(shè)備(設(shè)施)；

    (二)規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)用房及用于物業(yè)管理的設(shè)備(設(shè)施)；

    (三)物業(yè)管理基金；

    (四)總體工程配套設(shè)施，包括：市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安全防范設(shè)施，信報(bào)箱、各類管線，其他相關(guān)的配套設(shè)施；

    (五)工程建設(shè)技術(shù)資料：

    1、住宅區(qū)竣工總平面圖；

    2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、氣、電、消防等施工及設(shè)備安裝圖；

    3、住宅區(qū)公用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖；

    4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

    5、住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

    (六)業(yè)主(住戶)基本情況。

第七章    物業(yè)的管理、使用、維護(hù)

    第三十九條  業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理給排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的關(guān)系。

    第四十條  業(yè)主和使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)必須遵守下列規(guī)定：

    (一)房屋裝飾、裝修嚴(yán)禁危及房屋安全和他人安全，嚴(yán)禁改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁私搭亂建；

    (二)嚴(yán)禁擅自改變房屋用途和外貌；

    (三)嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，嚴(yán)禁利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

    (四)房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公用部位，嚴(yán)禁占用、亂堆雜物；

    (五)愛護(hù)住宅區(qū)的公共設(shè)施，嚴(yán)禁損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；

    (六)車輛按照規(guī)定有序停放，嚴(yán)禁違規(guī)行車、停車、鳴喇叭；

    (七)垃圾實(shí)行袋裝化，按照規(guī)定的地點(diǎn)、方式投放；

    (八)住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁亂貼、亂畫、亂掛、亂涂寫；

    (九)在規(guī)定范圍內(nèi)按照合同約定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，不得拒絕繳納或無故延期繳納；

    (十)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

    第四十一條  任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。

    第四十二條  利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70％納入物業(yè)維修基金，但合同另有約定的除外。

    第四十三條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

    住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起1O日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

    第四十四條  房屋及市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

    (一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

    (二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等共用部位、設(shè)施、設(shè)備，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期養(yǎng)護(hù)維修。

    (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

    第四十五條  物業(yè)的維修資金，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

    (一)房屋的公共部位、公用設(shè)備的管理維修費(fèi)用從房屋公共維修基金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售．方從公房售后提取的房屋公共部位維修基金中分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用。

    (二)開發(fā)建設(shè)單位建造、納入成本的公共設(shè)施，管理、維修、更新改造費(fèi)用從公共部位維修基金中支出；

    第四十六條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，加強(qiáng)對住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消防栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備、設(shè)施等公用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。 

    屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，由責(zé)任人賠償損失。

    第四十七條  住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門委托，對本區(qū)域內(nèi)的水、電、燃?xì)獾裙芫�、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

第八章  物業(yè)管理的收費(fèi)

    第四十八條  物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、專項(xiàng)、特約服務(wù)費(fèi)及住宅區(qū)內(nèi)公共部位公用設(shè)施維修費(fèi)。

    第四十九條  市物業(yè)管理行政管理部門設(shè)立住宅小區(qū)公用設(shè)施維修基金管理中心，在本市建設(shè)銀行設(shè)立帳戶，專戶存儲。住宅小區(qū)公用設(shè)施維護(hù)基金由開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位及業(yè)主按照各方規(guī)定的繳納標(biāo)準(zhǔn)向市住宅小區(qū)公用設(shè)施維修基金管理中心繳撥。資金來源包括：

    (一)產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)惠出售的公房，多層建筑按售房價(jià)款20％提留，高層建筑按售房價(jià)款30％提留；購房者按購房價(jià)款的2％繳交。

    (二)新建的商品房，購房者按購房款2．5％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬金體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

    以上維修基金統(tǒng)一存入市住宅小區(qū)公用設(shè)施維修基金中心專戶，�？顚Ｓ�，由市物業(yè)管理辦公室審查監(jiān)督使用。

    第五十條  普通住宅區(qū)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，實(shí)行等級收費(fèi)管理，執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。收費(fèi)等級的確認(rèn)，由物業(yè)管理單位提出申請，市物價(jià)局會同市物業(yè)管理行政管理部門依據(jù)《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)》及我市的實(shí)際情況進(jìn)行審核后確定。

    第五十一條  物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途為：

    (一)物業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；

    (二)綠化管理費(fèi)；

    (三)清潔衛(wèi)生費(fèi)；

    (四)辦公費(fèi)；

    (五)保安費(fèi)；

    (六)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

    (七)法定稅費(fèi)。

    代收代辦費(fèi)、專項(xiàng)、特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)與市場價(jià)相結(jié)合。

    第五十二條  新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％由建設(shè)單位承擔(dān)。

    物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

    第五十三條  公共服務(wù)費(fèi)，由住戶按年交納。非居住用房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)高于居住用房。業(yè)主和使用人不得以任何理由拒付物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。對于超過6個月不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以向市物業(yè)管理行政管理部門申請禁止該業(yè)主所欠費(fèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，也可向人民法院起訴申請追繳。

    第五十四條  專項(xiàng)、特約服務(wù)費(fèi)，由房屋使用人根據(jù)約定的服務(wù)項(xiàng)目支付。

    第五十五條  住宅小區(qū)的供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ�、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。

    任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費(fèi)。

    第五十六條  市物業(yè)管理行政管理部門物業(yè)管理辦公室、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)的使用情況進(jìn)行檢查與監(jiān)督。

    第五十七條  建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的3‰至4‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，使用面積必須達(dá)30平方米以上。同時(shí)，以成本價(jià)提供總建筑面積4‰的經(jīng)營用房，所需費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)成本中列支。

    物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)所有業(yè)主共有，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

第九章  法律責(zé)任

    第五十八條  業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日0.5‰加收滯納金。

    第五十九條  建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由物業(yè)管理行政管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，或不具備補(bǔ)建條件的應(yīng)當(dāng)按實(shí)交納補(bǔ)建價(jià)款，并同時(shí)處以2萬元以上4萬元以下罰款。

    建設(shè)單位未按照規(guī)定落實(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政管理部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以2萬元以上4萬元以下罰款。

    第六十條  物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定處罰：

    (一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政管理部門責(zé)令停止活動，沒收非法所得，可處以l萬元以上3萬元以下罰款；

    (二)違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理行政管理部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以l萬元以上3萬元以下罰款；

    (三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政管理部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；

    第六十一條  未按照規(guī)定交納維修基金的單位和個人，由物業(yè)管理行政管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)交；逾期仍不足額交納的，可按每日0.5‰加收滯納金。

    未按照規(guī)定實(shí)行維修基金專戶儲存或者擅自挪用維修基金的單位和個人，由物業(yè)管理行政管理部門責(zé)令其限期改正，可處以5000元以上5萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第六十二條  違反本條例規(guī)定，由工商、物價(jià)、財(cái)政、公安等部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。

    第六十三條  物業(yè)管理行政管理部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第六十四條  當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第十章  附則

    第六十五條  高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)(廠房)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

    第六十六條  本辦法由市物業(yè)管理行政管理部門負(fù)責(zé)解釋。

    第六十七條  本辦法自頒布之日起施行，原《泰興市物業(yè)管理暫行辦法》(泰政發(fā)[1997]139號)同時(shí)廢止。

二00一年十月二十三日