買二手商鋪需看租賃情況
| 近年來，北京商鋪投資之風(fēng)越來越盛。但投資者往往不是經(jīng)營者，對(duì)商鋪將來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)。
特別是對(duì)于二手商鋪，投資者除考慮房產(chǎn)用途等一些重要因素外，還要注意細(xì)節(jié)約定。如讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾，以避免日后出現(xiàn)糾紛。 賣家欲轉(zhuǎn)手 但商鋪正出租 提示：買家最好先請(qǐng)投資公司評(píng)估 鏡頭一：郝先生做生意賺了不少錢，想買個(gè)商鋪?zhàn)兆饨�。他以前沒有商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，于是決定投資經(jīng)營狀況良好的二手商鋪。 在委托經(jīng)紀(jì)公司搜尋后，找到了某小區(qū)臨街的一套兩層商業(yè)用房。業(yè)主張先生2002年就買下了這個(gè)鋪位，現(xiàn)在已取得了產(chǎn)權(quán)證，并出租給了一家餐飲公司。由于現(xiàn)在股市高漲，張先生想把這個(gè)商鋪轉(zhuǎn)讓出去投資股市。在視察了這個(gè)商鋪后，郝先生動(dòng)心了。 律師點(diǎn)評(píng)：購買二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。 而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。 事實(shí)上，來往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開店運(yùn)營的各項(xiàng)成本后，還剩多少利潤，攤到房?jī)r(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議郝先生還是請(qǐng)專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測(cè)算出投資收益后，再?zèng)Q定是否投資。 租客不同意 稱有優(yōu)先購買權(quán) 提示：買家應(yīng)事先調(diào)查房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況 鏡頭二：在有購買意向后，郝先生請(qǐng)來了某投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過評(píng)估，投資收益比較高，于是他決定購買。而就在郝先生和張先生談妥了房屋買賣價(jià)格，以及付款方式等事項(xiàng)后，餐飲公司的宋老板卻表示反對(duì)，因?yàn)樗苍诳紤]是否購買該商鋪，他認(rèn)為自己作為租戶，享有優(yōu)先購買權(quán)。 律師點(diǎn)評(píng)：二手房買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。 如果業(yè)主表示沒有，購房者不但要讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾，還要到現(xiàn)場(chǎng)去查勘，了解實(shí)情。 如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前三個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。 所以，購房者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當(dāng)重要。 在本案中，宋老板具有優(yōu)先購買權(quán)。如果他不購買仍由郝先生購買，那么，郝先生應(yīng)當(dāng)和張先生及宋老板簽訂三方協(xié)議，確定承租人對(duì)該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，并重新簽訂租賃合同。 租客放棄購買 簽訂三方協(xié)議 提示：二手商鋪約定需更細(xì)致 鏡頭三：宋老板因資金周轉(zhuǎn)困難，放棄了購買權(quán)，郝先生終于如愿以償可以購買該商鋪。三人簽訂了三方協(xié)議，宋老板還是繼續(xù)租賃。但就在郝先生與張先生簽訂商鋪買賣合同時(shí)，郝先生突然有些遲疑，因?yàn)閷?duì)合同中需要做哪些特殊約定不太清楚，希望能得到專業(yè)人士的提示。 律師點(diǎn)評(píng)：二手商鋪與二手房買賣合同有差別，需要購房者注意。 1.要約定房產(chǎn)用途。要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊(cè)地。 2.要對(duì)公攤部位進(jìn)行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對(duì)公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。 3.對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說清楚。 4.物業(yè)服務(wù)方面的約定。 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對(duì)商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要，物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位，物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。 5.交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式。 目前在北京進(jìn)行商鋪交易，需要交納的稅費(fèi)主要有：營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅。各方如何承擔(dān)，均應(yīng)在合同中列明。（采寫/記者 葉保秀 做客律師：北京 漢卓 律師事務(wù)所 張艷玲） |