專家點(diǎn)評(píng)：銀行房貸新產(chǎn)品適合哪種購房人
目前購房的人群中選擇以貸款方式買房的比例相當(dāng)大。選擇哪種貸款方式更省錢？相信這應(yīng)該是不少購房人頗費(fèi)思量的問題�！靶乓惶臁睂�(duì)近期出現(xiàn)的一些全新的還款方式和房產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行剖析。消費(fèi)者可以根據(jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變化情況進(jìn)行選擇。 雙周供 名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次，每次還款額為原來月供的一半。目前深圳發(fā)展銀行提供這種服務(wù)。 適合人群：收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，如除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來源(季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng))，由于月收入的相對(duì)固定，客戶不愿意增加每月供款壓力，而在有額外收入來源的時(shí)候，希望通過小額提前還款來節(jié)省利息。 專家點(diǎn)評(píng)：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。比如一筆50萬元30年的按揭貸款，按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息115186元，節(jié)省比例高達(dá)19.42%；縮短還款期64個(gè)月(近5年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。 接力貸 名詞解釋：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。目前農(nóng)業(yè)銀行提供這種服務(wù)。 適合人群：一類是作為子女的借款人，預(yù)期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按照現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較小，希望通過增加父母為共同借款人以增加貸款金額；另一類是作為父母的借款人年紀(jì)偏大，按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人年齡＋貸款年限≤65，可貸年限較短，月供壓力大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長(zhǎng)還款期限。 專家點(diǎn)評(píng)：老年人貸款買房時(shí)存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。如果通過農(nóng)行的“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購買住房時(shí)，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當(dāng)延長(zhǎng)，不受規(guī)定上限的限制。 固定利率 名詞解釋：指消費(fèi)者在簽訂購房貸款合同時(shí)，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變。目前光大銀行提供這種服務(wù)。適合人群：所有購房者。 專家點(diǎn)評(píng)：在辦理固定利率的房貸時(shí)，首先要對(duì)未來的利率走勢(shì)有個(gè)基本的判斷。5年甚至10年的期限意義不是很大。客戶根據(jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變化情況選擇，選擇固定利率和浮動(dòng)利率。 倒按揭 名詞解釋：又叫住房反向抵押。指人們?cè)谀贻p時(shí)為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回還貸。 適合人群：無子女的老人。 專家點(diǎn)評(píng)：倒按揭目前可操作性難度大。“信一天”市場(chǎng)人士認(rèn)為：“倒按揭”模式不失為一種社會(huì)保障的新方式，這種模式目前對(duì)于無子女的老人來說還是比較合適的，但在除此之外的人群中，目前能接受“以房養(yǎng)老”的可能只有極少部分家庭，這主要是觀念問題。因?yàn)橹袊肆?xí)慣將財(cái)產(chǎn)留給子女，對(duì)絕大多數(shù)的老人來說，房產(chǎn)是他們最大的一筆財(cái)產(chǎn)，按照慣例老人通常會(huì)把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的小輩。具體操作時(shí)候“倒按揭”操作非常復(fù)雜，房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素。比如，“倒按揭”利率的確定涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等因素。因此，“倒按揭”利率的確定是一個(gè)比較大的難題。目前這種做法在銀行范圍內(nèi)大量推廣的可能性不大。至少在近兩三年內(nèi)，這種業(yè)務(wù)很難在全國范圍內(nèi)展開。(文/羅煜)
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