新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布，措施之嚴(yán)厲令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和買賣雙方頓陷迷茫與慌亂。其中，“二手房征收差額20%個(gè)稅”更率先點(diǎn)燃各地二手樓市，3月8日，加班加點(diǎn)一周的鄭州市房管局，有工作人員因長(zhǎng)期工作體力不支，在窗口接件時(shí)休克被救護(hù)車?yán)�走搶救。在廣州，新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后首個(gè)工作日，市房地產(chǎn)交易登記中心二手房交易收件量是平日的三倍，各區(qū)交登中心更是連續(xù)多日出現(xiàn)“排長(zhǎng)龍”等過(guò)戶的情景。據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，僅3月1日~11日，經(jīng)該公司促成的二手房交易簽約量已經(jīng)是整個(gè)2月份的1.5倍。

　　除了二手房買家為避交易重稅而搶著過(guò)戶外，與新政有關(guān)的各種小道消息在坊間不斷流傳，購(gòu)房者與新政之間的博弈亦在暗中升級(jí)，形形色色的“妙計(jì)”、怪招、損招層出不窮這邊廂，小夫妻為享受首次置業(yè)優(yōu)惠而“假離婚”；那邊廂，業(yè)主為躲避20%差額重稅，四處尋找裝修公司開(kāi)具大額發(fā)票……“地方版”未落地之前，表面看起來(lái)仍風(fēng)平浪靜的樓市，其實(shí)已經(jīng)暗流涌動(dòng)，出現(xiàn)了林林總總的買家新百態(tài)，當(dāng)中的一些操作手法其實(shí)是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

　　為減稅急補(bǔ)裝修發(fā)票 其實(shí)作用甚微

　　“個(gè)人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅”這一調(diào)控重拳令那些買了毛坯房的業(yè)主最郁悶了。收樓一年、剛剛把新房裝修完的許先生就是其中一個(gè)，他為這次裝修連材料帶人工共花了17萬(wàn)元的費(fèi)用，但他卻為了省錢，沒(méi)有讓裝修公司開(kāi)具發(fā)票，只是讓其開(kāi)了一張可保修的收據(jù)。“我是在不同的店鋪采購(gòu)裝飾材料的，少的幾十元，多的數(shù)萬(wàn)元，沒(méi)有一家開(kāi)出過(guò)正規(guī)發(fā)票。”

　　許先生表示，新政細(xì)則出臺(tái)后，他曾找裝修公司的老板商量，讓他補(bǔ)開(kāi)發(fā)票，該老板卻是一臉為難地說(shuō)：“我是可以幫你補(bǔ)回發(fā)票，但你也要再多補(bǔ)給我8%的裝修費(fèi)，因?yàn)槲乙惨�打發(fā)票稅的。”最終，許先生多花了1.35萬(wàn)元才換回一張正規(guī)的房屋裝修發(fā)票。

　　“個(gè)人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅”，這其中涉及的“差額”其實(shí)并不是簡(jiǎn)單的“賣出價(jià)減去買入價(jià)”，而應(yīng)該允許減去稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。因?yàn)橛?jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)繳數(shù)額時(shí)，稅務(wù)部門的界定為：納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中交納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　計(jì)算“轉(zhuǎn)讓所得”大有學(xué)問(wèn)

　　這樣一來(lái)，這筆需交納的二手房所得稅就并非是簡(jiǎn)單的(賣出價(jià)-買入價(jià))x20%，而需要非常復(fù)雜的清單列表了，因?yàn)閱问欠课菰�值一�?xiàng)，除了房款外，還包含了買樓時(shí)的貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、按揭保險(xiǎn)等。此外，收樓時(shí)還需交納物業(yè)維修基金，若是毛坯房的還需支付房屋裝修費(fèi)用。在居住過(guò)程中，也不排除有再次裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用支出。

　　有從事房屋交易的人士坦言，裝修費(fèi)用的核算是難點(diǎn)，稅務(wù)部門難以評(píng)估，核稅時(shí)進(jìn)家入戶在執(zhí)行上也存在難點(diǎn)。

　　記者了解到，不僅是買裝飾材料時(shí)店鋪不開(kāi)發(fā)票的情況十分普遍，請(qǐng)施工隊(duì)搞裝修也很少有人記得索要正規(guī)發(fā)票。因?yàn)樵谛?ldquo;國(guó)五條”出臺(tái)前，二手住宅交易時(shí)，賣家都以“實(shí)收”為原則，無(wú)需計(jì)算裝修成本，也就根本不需要提供裝修的發(fā)票了。久而久之，業(yè)主裝修為省錢也就放棄索要發(fā)票，以獲得更多的價(jià)格優(yōu)惠，是不少家裝消費(fèi)者的選擇。不過(guò)，如今隨著“二手房交易按差額的20%從嚴(yán)征收個(gè)稅”規(guī)定的漸行漸近，此前裝修時(shí)沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的業(yè)主可能會(huì)追悔莫及了。

　　裝修費(fèi)“做手腳”作用不大

　　有中介人士支招說(shuō)，可提交購(gòu)買一手房時(shí)的契稅、裝修費(fèi)、供房利息等發(fā)票或證明文件，來(lái)降低差額。其中，最容易“做手腳”的就是裝修費(fèi)，可以以大額的裝修發(fā)票來(lái)降低稅款支出。真的可以做大裝修費(fèi)來(lái)抵扣嗎？據(jù)記者了解到的實(shí)情并非如此。記者 王荔玨

　　溫馨提示：

　　裝修費(fèi)扣除額

　　最多可占原房?jī)r(jià)10%

　　有中介人士向業(yè)主教路說(shuō)，可在裝修費(fèi)用上“做手腳”，以大額的裝修發(fā)票來(lái)提高房屋的初始成本。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，中介的此招在實(shí)際中其實(shí)并不可行。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文件規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。其中，商品房轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用允許扣除的最高限額為房屋原值的10%。”也就是說(shuō)，當(dāng)初業(yè)主若以總價(jià)100萬(wàn)元買入商品房，那么到賣出時(shí)，實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用允許扣除的最高限額也就只有10萬(wàn)元而已。

　　記者 王荔玨

　　恩愛(ài)夫妻辦離婚 當(dāng)天就把房產(chǎn)過(guò)戶

　　據(jù)報(bào)道，上海各民政局近日來(lái)離婚的人數(shù)比平時(shí)多了三四倍。其相十分可憐，夫妻們態(tài)度認(rèn)真、嚴(yán)肅，根本不聽(tīng)調(diào)解。問(wèn)：“為什么離婚？”答：“感情不和、性格不合。”當(dāng)中既有年輕夫妻，也有中老年夫妻。夫妻夫妻，天地之合，千年修來(lái)，百年好合。中國(guó)是五千年的文明古國(guó)，離婚可是很大的事。真正原因只有一個(gè)：離婚只為避新“國(guó)五條”的房產(chǎn)買賣交的20%的所得稅。兩套房子，以后賣房要交重稅，不如先離婚，一家一房。難怪很多離婚者幾乎都是同一天去辦房屋過(guò)戶手續(xù)，刻不容緩！

　　難怪有人痛心地調(diào)侃：“生命誠(chéng)可貴，婚姻價(jià)更高，如為避稅離，兩眼淚汪汪！”

　　假離婚有隱衷：稅太重了！

　　在新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，各大城市都出現(xiàn)了為避稅而“假離婚”的新聞，不難看出很多夫妻辦理離婚是為了房子，不排除賣房后很快復(fù)婚。其實(shí)這背后實(shí)在有難言之隱，有人算了一筆賬：一套2001年的市區(qū)商品房大概5000元/m2，現(xiàn)在分分鐘漲到了3萬(wàn)元/m2，100平方米的房子當(dāng)年是50萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)是300萬(wàn)元了，若要交差價(jià)250萬(wàn)元的20%個(gè)稅，就是50萬(wàn)元。而假離婚，辦個(gè)手續(xù)15元吧；再?gòu)?fù)婚，再15元吧。要50萬(wàn)元，還是要30元呢？

　　記者也從一些開(kāi)發(fā)商處了解到，就算有人“假離婚”，大部分的原因還是為了賣房之后買新房，“如果不是為了賣房后買新房，僅僅為了逃稅，未必會(huì)有那么多夫妻倆冒險(xiǎn)離婚。”有開(kāi)發(fā)商表示，“雖然20%的個(gè)稅可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房買家身上，但估計(jì)在目前政策沒(méi)有落地的情況下，大部分買家寧愿多給一點(diǎn)，都會(huì)要求在合同中注明‘各付各稅’，畢竟不是每個(gè)買家都愿意承擔(dān)這么多稅費(fèi)的。”

　　新“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)也催生出網(wǎng)友惡搞“結(jié)婚誓詞”“你愿意娶這個(gè)女人嗎？愛(ài)她、忠誠(chéng)于她，無(wú)論她貧困或者富有，健康或者疾病，直至死亡。即使你們因?yàn)橘I賣二手房而暫時(shí)離婚、再和別人結(jié)婚、再?gòu)?fù)婚也不離不棄、忠貞不二，就像從來(lái)沒(méi)有分開(kāi)過(guò)，你愿意嗎？”新郎：“我愿意！”

　　多數(shù)人不愿以婚姻作賭注

　　現(xiàn)在確實(shí)有些一手房的銷售人員甚至?xí)�暗示買家用“離婚”換資格。家住海珠區(qū)的蘇小姐告訴記者，近期她和丈夫去看盤時(shí)，因?yàn)橛X(jué)得一些盤總價(jià)太高，無(wú)法拿出六成首付，就有銷售人員暗示他們可以“先離再買”。銷售人員的建議是，“先離婚，把目前的房產(chǎn)歸在我名下，之后我先生就以單身的名義購(gòu)買新房，可以獲得首次置業(yè)三成的優(yōu)惠。在簽訂好購(gòu)房合同辦好相關(guān)手續(xù)后再?gòu)?fù)婚。”但蘇小姐認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)太大，不值得嘗試。

　　胡小姐和先生去年4月在番禺買了一套小三房，但因?yàn)橄壬�在去年年底換工作到了珠海，為了有資金在珠海買房，胡小姐只能先把番禺的房子賣掉。“雖然我要求實(shí)收，但有意向的買家表示，如果遞件后政府要征20%的個(gè)稅，他們不會(huì)承擔(dān)，寧愿撻定。”最終，趕著賣房的張小姐只用了2天就確定了買家并成交了。胡小姐說(shuō)，即使實(shí)行了征20%的稅，她也絕不會(huì)為了避稅而離婚。 記者 陳白帆

　　溫馨提示：

　　假離婚小心弄假成真

　　對(duì)于如何利用離婚和結(jié)婚來(lái)規(guī)避稅費(fèi)，有網(wǎng)友編出“最損”但最簡(jiǎn)便有效的一招，共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來(lái)，二手房過(guò)戶的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)用，加上房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，有可能只要幾百元就可以搞定一套房的交易過(guò)戶，可以節(jié)省幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)元的過(guò)戶費(fèi)用。不過(guò)，這樣“離婚結(jié)婚”實(shí)在太兒戲，風(fēng)險(xiǎn)很大，萬(wàn)一弄假成真就真是得不償失。記者 陳白帆

　　猶豫多年沒(méi)買 上周掏空積蓄入市

　　在記者身邊不多的搶房入市的朋友中，王小姐是一個(gè)非常典型的案例，從2009年開(kāi)始她一次次地錯(cuò)過(guò)入市的好時(shí)機(jī)，曾經(jīng)一度打算在廣州長(zhǎng)租房度日再回鄉(xiāng)買樓，終于在新“國(guó)五條”的影響下?lián)尫咳胧�，在黃埔入手一套一手新房，負(fù)起20年還貸的包袱，每月還款額7000多元。

　　2009年：錯(cuò)過(guò)了“6字頭”

　　王小姐的工作單位在廣州大道中，來(lái)廣州闖蕩打拼十多年的她于2009年萌生買房的念頭，當(dāng)時(shí)她沒(méi)想好居住的區(qū)域，從東圃的中�？党堑椒�禺麗江花園再到金沙洲的新盤，一二手房到處看。后來(lái)鎖定東部和南部為置業(yè)區(qū)域，當(dāng)時(shí)中�？党莾r(jià)格也只是八九千元，她覺(jué)得貴，后來(lái)記者陪王小姐到麗江花園看樓，一個(gè)3樓的樓梯樓單位90多平方米，50多萬(wàn)元。王小姐看過(guò)單位后覺(jué)得不錯(cuò)，中介把業(yè)主約過(guò)來(lái)，也把合同打印好，但王小姐對(duì)合同每個(gè)條款都仔細(xì)閱讀，對(duì)業(yè)主和中介都不放心，最終業(yè)主大怒而走。

　　錯(cuò)過(guò)“6字頭”的麗江房，王小姐也“一怒之下”買了一輛10多萬(wàn)元的車子，把部分買房首期拿來(lái)享受一下。她住在同事出租給她的房子里，房子非常舒服，房改房大院管理費(fèi)低，愛(ài)車不用停車費(fèi)就可以停在樓下。她漸漸覺(jué)得或許長(zhǎng)租房度日也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，于是東南亞和歐洲都跑遍，讓身邊有房貸在身的同事羨慕不已。

　　眼熱別人的房子猛升值

　　雖然不再看房，但王小姐對(duì)房?jī)r(jià)連年上漲也非常震驚，在個(gè)人微博上發(fā)了不少“憤青”言論，認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)就是給瘋狂入市的人給抬起來(lái)的。不過(guò)，在發(fā)了一通牢騷后，她發(fā)現(xiàn)身邊的人“苦逼”還房貸、騰挪首期買房獲得的回報(bào)收益十分驚人。她的同事在華景新城連買兩套房子，都是貸款，后來(lái)賣掉其中一套在逸景翠園買了一套大單位，華景新城那套賣掉的房屋足足升了四五倍。她錯(cuò)過(guò)的麗江花園的那套單位，現(xiàn)在也已經(jīng)翻了一倍。王小姐漸漸覺(jué)得，房屋就像理財(cái)，“你不理財(cái)，財(cái)不理你”是真理。

　　2012年：下決心要出手

　　她心頭又萌生起買房的念頭，這時(shí)已經(jīng)是2012年的10月，當(dāng)時(shí)黃埔萬(wàn)科金色悅府(樓盤資料)的價(jià)格只是1.4萬(wàn)元/m2，她猶豫了一下還是沒(méi)買，因?yàn)樗�還是想在五羊新城或珠江新城西區(qū)買一套小公寓方便上班。

　　以王小姐優(yōu)柔寡斷的性格，2012年10月的看房沖動(dòng)持續(xù)了一個(gè)月不到又湮滅了。

　　記者 李鳳荷

　　溫馨提示：

　　恐慌性入市有點(diǎn)冒險(xiǎn)

　　今年3月，新“國(guó)五條”出臺(tái)，眼看著二手房被征重稅有可能導(dǎo)致買房者爭(zhēng)搶一手房的可怕局面，王小姐終于坐不住了，上周日到萬(wàn)科金色悅府買下了最后一套85平方米的三房單位。十幾年來(lái)她辛苦積攢下來(lái)的全部積蓄只夠付40多萬(wàn)元的首期，還要背起20年的房貸，每月還貸7000多元。想當(dāng)初看番禺麗江房屋的時(shí)候，王小姐絕不看100萬(wàn)元以上的房子，她希望每月還貸兩三千，生活質(zhì)量一定要保證，且身邊還留下十來(lái)萬(wàn)元的緊急備用金。

　　這次新“國(guó)五條”徹底顛覆她的打算，現(xiàn)在她幾乎掏干凈兜里的每一個(gè)鋼镚，且每月還7000多元的房貸就意味著她不能生病不能缺勤更不能旅游了。王小姐不知道這次沖動(dòng)入市是否押對(duì)了寶。

　　記者 李鳳荷

　　趁著未征新個(gè)稅把房產(chǎn)過(guò)給子女

　　忙著為子女挪名額

　　眼看二套房貸的門檻將要繼續(xù)抬高，家住天河北的何女士打算于近期通過(guò)房屋贈(zèng)予的形式，將其與兒子共有的兩套房產(chǎn)，全部轉(zhuǎn)至自己與丈夫的名下。“我這么做，主要是為了讓兒子能享受首套置業(yè)的優(yōu)惠。”何女士表示，她原本考慮通過(guò)買賣交易過(guò)戶的形式完成更名，因?yàn)樘热舨捎梅课葙?zèng)予的方式過(guò)戶，日后出售該套房產(chǎn)時(shí)，便要征收全額房?jī)r(jià)20%的個(gè)稅。但如果新“國(guó)五條”細(xì)則落地，二手房交易時(shí)如非名下唯一房產(chǎn)且證過(guò)五年，均要征收房產(chǎn)交易差額的20%個(gè)稅，何女士便更傾向以贈(zèng)予形式完成過(guò)戶更名。 記者 王雯倩

　　溫馨提示：

　　借名過(guò)戶 日后糾紛必多

　　像何女士這類為了讓子女獲得首次置業(yè)購(gòu)房?jī)?yōu)惠而進(jìn)行房產(chǎn)贈(zèng)予轉(zhuǎn)名的多套房業(yè)主不在少數(shù)，近日，受到傳聞關(guān)于開(kāi)征持有型房產(chǎn)稅的消息影響，亦有個(gè)別持有多套房的業(yè)主打起了小算盤，考慮通過(guò)將房產(chǎn)過(guò)戶給父母、子女、姐妹等直系親屬，減輕日后持有房產(chǎn)的稅費(fèi)。但如真的按此操作，日后關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛勢(shì)必會(huì)增多。 記者 王雯倩