泰興市城市房屋拆遷評(píng)估實(shí)施細(xì)則

第一章總則

    第一條  為加強(qiáng)城市房屋拆遷評(píng)估(以下簡(jiǎn)稱“拆遷評(píng)估”)管理，規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見>)和《泰興市城市房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。

    第二條  凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷需進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估的，適用本細(xì)則。

    第三條  城市房屋折遷評(píng)估是指有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)城市國(guó)有土地上被拆遷房屋(含附屬物)及其用地的土地使用權(quán)進(jìn)行測(cè)算，確定其房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的專項(xiàng)行為。其評(píng)估或鑒定結(jié)果作為拆遷人對(duì)被拆遷入進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。城市房屋拆遷評(píng)估不包括房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、非住宅房停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)等。

    拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

    第四條  本細(xì)則未涉及事項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件以及房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估常規(guī)辦理

第二章  評(píng)估原則

    第五條  在市區(qū)從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，必須具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)三級(jí)以上(含三級(jí)，下同)的資質(zhì)，并向社會(huì)公示，供拆遷當(dāng)事人選擇。

    第六條  城市房屋拆遷評(píng)估入員，必須取得有權(quán)部門核發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》，主持評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

    第七條  評(píng)估人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

    評(píng)估機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

    （二）遵守自愿、誠(chéng)信、公開、公平、公正的原則；

     （三）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

    （四）依法接受房屋拆遷管理部門和其他相關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；

    （五）對(duì)房屋拆遷評(píng)估報(bào)告進(jìn)行解釋。

    第八條  在城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：

  （一）弄虛作假，故意壓低或抬高評(píng)估結(jié)果；

  （二）利用工作之便，牟取私利；

  （三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三章評(píng)估程序

    第九條  拆遷人與被折遷人必須選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行城市房屋拆遷評(píng)估，并與所選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書面委托合同。

    拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

    評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時(shí)間和要求完成評(píng)估業(yè)務(wù)。

    第十條  評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托、簽訂委托合同后按以下程序進(jìn)行：

    （一）擬定估價(jià)作業(yè)方案；

    （二）搜集估價(jià)所需資料；

    （三）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；

    （四）圓確定估價(jià)計(jì)算方法；

    （五）固計(jì)算估價(jià)結(jié)果；

    （六）撰寫估價(jià)報(bào)告；

    （七）交付估價(jià)報(bào)告；

    （八）估價(jià)資料歸檔。

    第十一條  拆遷當(dāng)事人在委托評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

    被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

    拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記部門或城市規(guī)劃部門申請(qǐng)確認(rèn)。拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積有爭(zhēng)議時(shí)，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

    第十二條  評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估前應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)。現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)時(shí)，拆遷當(dāng)事人均應(yīng)到場(chǎng)。

    被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由不到場(chǎng)或拒絕評(píng)估而影響房屋拆遷正常進(jìn)行的，評(píng)估單位可依據(jù)房屋的權(quán)屬資料或可確權(quán)書證及房屋區(qū)位、朝向、構(gòu)筑狀況等因素進(jìn)行評(píng)估，由除拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告書中予以說(shuō)明。

第四章評(píng)估價(jià)格

    第十三條  房屋拆遷評(píng)估價(jià)應(yīng)依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《泰興市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)規(guī)范》)進(jìn)行評(píng)估。

    第十四條  《技術(shù)規(guī)范》中被拆遷房屋區(qū)位價(jià)由市房屋拆遷主管部門會(huì)同市物價(jià)、國(guó)土部門制定，并根據(jù)不同拆遷范圍(地塊)被拆遷房屋所處區(qū)位結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況，適時(shí)予以公布。

    第十五條  城市房屋拆遷評(píng)估應(yīng)以幢或結(jié)構(gòu)獨(dú)立的完整房屋為單位，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、面積及其他因素，以《技術(shù)規(guī)范》規(guī)定的指導(dǎo)性價(jià)格確定出被拆遷人房屋的評(píng)估價(jià)格。

    第十六條  被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被折遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

    第十七條  違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予估價(jià)；未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的估價(jià)值，根據(jù)剩余使用年限和建造成本計(jì)算確定。

    規(guī)劃凍結(jié)通知或拆遷公告發(fā)布后進(jìn)行的突擊搶建的房屋和裝飾裝修工程不予評(píng)估。

第五章  評(píng)估裁定

    第十八條  評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被拆遷人公示7日，并聽取有關(guān)意見，公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交給委托人。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

    第十九條  拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核申請(qǐng)，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

    拆遷當(dāng)事人向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5目?jī)?nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

    拆遷當(dāng)事人另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

    第二十條  當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核報(bào)告之日起5日內(nèi)向市房屋拆遷管理部門申請(qǐng)重新評(píng)估。重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果的誤差在±3％(含±3％)以內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效，重新評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)口重新評(píng)估結(jié)果超出原評(píng)估結(jié)果允許誤差范圍的，由市房屋拆遷管理部門委托估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定口鑒定采用原評(píng)估結(jié)果的，重新評(píng)估和鑒定的費(fèi)用由重新評(píng)估的委托人和重新評(píng)估的機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)；鑒定采用重新評(píng)估結(jié)果的，重新評(píng)估和鑒定的費(fèi)用由委托人的相對(duì)人和原評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

    第二十一條  進(jìn)行評(píng)估鑒定的部門自受理申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出書面裁定。裁定的評(píng)估結(jié)果為最終結(jié)果。

    第二十二條  城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按檔案管理的規(guī)定建立房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)檔案，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。臺(tái)帳應(yīng)載明評(píng)估、復(fù)核，鑒定等有關(guān)內(nèi)容。

第六章  附則

    第二十三條  城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上房屋拆遷涉及評(píng)估的，參照本細(xì)則執(zhí)行。

對(duì)征用集體土地過(guò)程中涉及房屋拆遷評(píng)估的，其估價(jià)辦法另行制定。

泰興市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)規(guī)范

    一、住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估

    住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算公式如下：

    住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=(建筑物重置價(jià)x成新率÷合法建筑面積x區(qū)位價(jià))x朝向修正系數(shù)x樓層修正系數(shù)+(合法土地使用面積一合法建筑面積)×區(qū)位價(jià)+房屋附屬物、附屬設(shè)施、裝飾裝潢及其他補(bǔ)償費(fèi)用。

    其中，合法土地使用面積小于等于合法建筑面積時(shí)，合法土地使用面積一合法建筑面積為零。

    l、建筑物重置價(jià)：指重新建筑與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的不同在公布的《泰興市市區(qū)拆遷房屋重置價(jià)格表》中查取。

    2、成新率：指被拆遷房屋的成新程度，參照《房屋成新評(píng)定說(shuō)明表》中的內(nèi)容，采用以直接觀察法為主和直線折舊法相結(jié)合的方法確定(參見附表一、二)。

    3、區(qū)位價(jià)：指被拆遷住宅房屋所在區(qū)位相應(yīng)的補(bǔ)償調(diào)整價(jià)，按公布的相應(yīng)拆遷范圍內(nèi)不同區(qū)位的住宅房屋區(qū)位價(jià)計(jì)算。

    4、亂合法建筑面積：是指房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的實(shí)際測(cè)量面積。

    5、合法土地面積：是指土地使用證載明的土地面積或國(guó)土部門確認(rèn)的土地面積。

    6、朝向修正系數(shù)：朝南1.0，非朝南0.97-0.95（朝東0.97，朝西、北0.95）。

7、樓層修正系數(shù)：住宅房樓層修正系數(shù)按下表查取。

    二、非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估

    非住宅房屋區(qū)別營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房屋選行評(píng)估。

    非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算公式如下：

    非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=建筑物重置價(jià)x成新率x合法建筑面積+區(qū)位價(jià)x K1×K2 x K3 x合法建筑面積+合法土地面積大于建筑面積的部分×區(qū)位價(jià)x 60％(屬出讓用地的×100％)+房屋附屬物、附屬設(shè)施、裝飾裝潢及其他補(bǔ)償費(fèi)用。

    （一）營(yíng)業(yè)性非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估。

    l、重置價(jià)按公布的《泰興市市區(qū)拆遷房屋重置價(jià)格表》執(zhí)行，成新率的確定方法同住宅用房。

    2、區(qū)位價(jià)按公布的相應(yīng)拆遷范圍內(nèi)不同區(qū)位的營(yíng)業(yè)用房區(qū)位份計(jì)算。

    3、被拆遷非住宅營(yíng)業(yè)性房屋原用途調(diào)整系數(shù)(K1)。房屋用途的劃分見《非住宅用途說(shuō)明表》(附表三)。原用途屬商業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)房屋的調(diào)整系數(shù)為1.0；原用途屬娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)房屋的調(diào)整系數(shù)為0.9。辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等其他非住宅房屋按照本條第(二)款評(píng)估。

    4、非住宅營(yíng)業(yè)性房屋臨街狀態(tài)系數(shù)(K2)。

    一層臨街面寬(開間)與深度(進(jìn)深)的調(diào)整系數(shù)如下：

    (1)小于0.3(含0.3)，調(diào)整系數(shù)0.85；

    (2)大于0.3，小于0.4(含0.4)，調(diào)整系數(shù)0.9；

    (3)大于0.4，小于0.5(含0.5)，調(diào)整系數(shù)0.95；

    (4)大于0.5，小于0.7(含0.7)，調(diào)整系數(shù)1.0；

    (5)大于0.7，小于1.0(含1.0)，調(diào)整系數(shù)1.05；

    (6)大于1.0，調(diào)整系數(shù)1.1 0。

    若兩面臨街(兩面以上臨街按兩面臨街計(jì)算)。K2具體調(diào)整方法如下：

    次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的20％，調(diào)整系數(shù)1.0；

    次臨街面寬達(dá)到主臨街面寬的20％，不足50％，調(diào)整系數(shù)1.05；

    次臨街面寬達(dá)到主臨街面寬的50％，不足100％，調(diào)整系數(shù)1.1：

    次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的100％，調(diào)整系數(shù)1.15。

    兩面臨街調(diào)整系數(shù)只適用于營(yíng)業(yè)用房底層。

    二層以上營(yíng)業(yè)用房K2取1.0。

    5、非住宅營(yíng)業(yè)性房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)(K3)。

營(yíng)業(yè)用房以區(qū)位價(jià)基價(jià)，一層樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為100％，二層遞減30％，三層遞減40％，四層及四層以上遞減50％，地下室及半地下室遞減60％。

（二）其他非住宅房屋補(bǔ)償價(jià)評(píng)估。

l、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、辦公等其他非住宅房屋的區(qū)位價(jià)按公布的相應(yīng)拆遷范圍內(nèi)不同區(qū)位的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、辦公等莫他非住宅房屋區(qū)位價(jià)計(jì)算。

2、其它非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式中Kl、K2、K3取值均為l。

    三、被拆遷房屋裝飾、裝潢的補(bǔ)償評(píng)估

    被拆遷房屋內(nèi)的裝飾、裝潢補(bǔ)償需要評(píng)估的，參照泰建[2004]48號(hào)文公布的《泰興市拆遷房屋裝飾、裝潢補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合成新單列評(píng)估。

    四、附屬物及其他評(píng)估

在拆遷范圍內(nèi)屬于被拆遷人所有的附屬物，按泰建[2004]48號(hào)文公布的《泰興市拆遷房屋附屬物及其他補(bǔ)償價(jià)格表》給予一次性補(bǔ)償。